Vorzeitiges Ende des Mietvertrages ……

Sie wollen Ihren Mietvertrag vorzeitig beenden?  Hier wird der Vermieter vom Gesetz schlechter behandelt.  Das Gesetz über die Vermietung städtischer Wohnungen aus dem Jahre 1994 bestimmt, dass Wohnungsmietverträge zwischen den Parteien frei verhandelt werden können. Wenn es sich hierbei um einen Zeitraum von weniger als fünf Jahren handelt, muss der Vermieter den Vertrag nach Ablauf der Mietzeit jeweils um ein Jahr verlängern, bis die Gesamtlaufzeit von fünf Jahren erreicht wird, wenn der Mieter dies wünscht.

Teil tder Mieter jedoch 30 Tage vor Ablauf der Vertragszeit mit, dass er keine Vertragsverlängerung wünscht, gilt diese Verpflichtung des Vermieters nicht. Was geschieht jedoch, wenn der Mieter die Wohnung vor Ablauf der vertraglichen Laufzeit räumt ?

Dieser Fall ist im Gesetz von 1994 im Gegensatz zu dem alten Gesetz von 1964 nicht mit der erforderlichen Klarheit geregelt. Früher war der schadenersatzähnliche Anspruch des Vermieters bei vorzeitiger Vertragsbeendigung durch den Mieter gesetzlich geregelt. Nunmehr bestimmt Artikel 11 des neuen Gesetzes LAU Folgendes :

"Sind Mietverträge für einen Zeitraum von meh rals fünf Jahren geschlossen, kann der Mieter von dem Vertrag zurücktreten, wenn das Mietverhältnis noch nicht fünf Jahre bestanden hat und er dies dem Vermieter mit einer Frist von zwei Monaten mitgeteilt hat. Die Parteien können in dem Vertrag vereinbaren, dass der Mieter im Falle seines Rücktritts den Vermieter für jedes Jahr der Restlaufzeit des Vertrages auszahlt ".

Unter Zugrundelegung dieser Bestimmung kann der Vermieter bei jedem Vertragsverstoss , der nicht in Artikel 11 LAU geregelt ist, von dem Vermieter Vertragserfüllung gemäss den allemeinen gesetzlichen Bestimmungen verlangen. Daher sollteder Vermieter genau darauf achten, welche Art von Schaden ihm durch die Nichterfüllung des Mieters entstanden ist, da die Geltendmachung unter Umständen schwierig sein kann.

Es obliegt dem Vermieter, den Schaden nachzuweisen. Des führt in der Praxis häufig dazu, dass der Vermieter zur Vermeidung von weiteren Schwierigkeiten gänzlich auf die Geltendmachung von Schadenersatz verzichtet. Nach unserer Auffassung wäre es besser gewesen, wenn der Gesetzgeber wenigstens eine Mindestvorschrift erlassen hätte, die dem Vermieter eine Entschädigung zuspricht, wenn der Mieter die Wohnung vor Ablauf der Vertragszeit räumt. Selbstverständlich sollte es darüber hinaus auch möglich sein, einen höheren Schadenersatz zu fordern, wenn dies nachzuweisen ist.

Auch hier weist das spanische Mietgesetz von 1994 ein Ungleichgewicht zugunsten des Mieters auf , da dieser sich relativ unbeschadet einseitig aus einem bestehenden Mietvertrag verabschieden kann, ohne dass dem Vermieter für diesen Fall eine vernünftige Entschädigung zugesprochen wird.