Alterswohnsitz und Spanien werden von immer mehr Bundesbürgern in einem Atemzug genannt. Ist es der zumeist realisierbare Traum vom eigenen Heim in einem Lande mit angenehmem Klima und reizvollen Landschaften, der viele Zeitgenossen in den Süden treibt? Oder wird diese Aufbrauchstimmung im beginnenden "Dritten Alter", wie es die Spanier nennen, in erster Linie beflügelt durch maßvolle Immobilienpreise, passable Lebenshaltungskosten und eine gute Infrastruktur in Spanien?
Für denjenigen, der jahrelang im eigenen Heim jenseits der Pyrenäen Spanien kennen- und liebengelernt hat, schleicht sich irgendwann der Zeitpunkt heran, an dem fremde Hilfe – Betreuung. – mehr und mehr gefragt ist. Es sind kleine Wehwehchen, mittlere Vergesslichkeiten und größere Sorgen, die sich häufen und die signalisieren, dass der Mensch ein Gemeinschaftswesen ist und "mal Hilfe gibt", mal Hilfe braucht, insbesondere dann aber das letztere.
In unserer Marktwirtschaft gibt es auf die meisten Bedürfnisse wirtschaftliche Antworten. Diese Antwort lautet "Betreutes Wohnen" und ist in ihrem Inhalt äußerst vielfältig. Sie kann in einer bloßen Serviceleistung bestehen, umfasst in der Regel jedoch als Paket zahlreiche Komponenten:

Allgemeiner Dienstleistungsservice

• Pflegeleistungen
• Sozial-kulturelle Angebote
• Zurverfügungstellung von Gemeinschaftsreinrichtungen
• Bereitschaftsdienst medizinischer Art

Vorstehende Dienstleistungen ranken sich um das Apartment herum. In Bezug auf das Apartment, welches seniorengerecht ausgestattet sein sollte, gibt es in der Hauptsache vier Modelle:

Modelle für Seniorenresidenzen

1. Mietmodell
Es wird zumeist ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen, welcher ein Servicepaket notwendigerweise umfasst. In der Regel werden höhere Vorauszahlungen verlangt. Üblich sind auch Darlehen, die dem Betreiber der Seniorenwohnanlage zu einem niedrigen Zinssatz zur Verfügung gestellt werden.

2. Nießbrauchsmodell
Grundbuchliche Absicherung des Wohnrechts in lebenslänglicher Form (usufructo vitalicio) ist gleichfalls ein in Frage kommendes Modell. In diesen Fällen wird ein notarieller Nießbrauchsvertrag abgeschlossen. Mit dem Ableben des Nießbrauchers erhält der Eigentümer wieder sein unbelastetes Eigentum zurück.

3. Gesellschaftsmodell
Es besteht in vielen Fällen auch die Möglichkeit, Anteile an einer Gesellschaft, Kommanditanteile oder solche an einer GmbH bzw. ihrem spanischen Pendant, der Sociedad Limitada, zu erwerben.

4. Erwerb von Eigentum
Auch hier wird ein notarieller Kaufvertrag (Escritura Publica de Compraventa) abgeschlossen, wonach ein bestimmtes Apartment erworben wird. Der Vorteil ist auch hier die grundbuchliche Absicherung des Eigentumsrechts und damit die Garantie, sein "Betreutes Wohnen" nicht etwa durch Konkurs der Betreibergesellschaft zu verlieren.

Erlaubnispflichtige Anlage?
Die Errichtung von Seniorendomizilen in Spanien unterliegt der jeweiligen Landesgesetzgebung. Am Beispiel der Provinz Valencia seien kurz die wesentlichen Erfordernisse aufgezeigt für das Betreiben eines Seniorendomizils (Residencia de Tercera Edad).
Aufgrund des Gesetzes 40/1990 müssen Betreiber von Altenwohnanlagen – unabhängig von ihrer Rechtsform – in das Register der Dirección General de Servicios Sociales eingetragen werden. Für die Genehmigung und Eintragung in das Register der Residencias de Tercera Edad ist die Vorlage folgender Unterlagen erforderlich:

• Beglaubigtes Dokument über die Identität des Antragstellers und über seine beabsichtigte Funktion in der Einrichtung.
• Konzept über die Tätigkeit der Einrichtung
• Wirtschaftsbericht über Finanzierung und Unterhaltung des Objektes
• Ein detaillierter Stellenplan einschließlich eines Organigramms und einer Darstellung der Qualifikation des Personals.
• Beglaubigte Fotokopien der Steuerbescheinigung und des Sozialversicherungsnachweises
• Beglaubigte Kopie der Satzung sowie eine Abschrift de Hausordnung.
• Sachverständigengutachten über Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften sowie Pläne und Beschreibung der Anlagen und Einrichtung
• Örtliche Nähe zum betreffenden Ortskern bzw. Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz oder andere entsprechende Transportmöglichkeiten.
• Altersgerechter Bau der Anlage
• Grundbuchauszug bzw. Mietvertrag über die entsprechenden Gebäude.
• Genehmigung der betreffenden Gemeinde

Darüber hinaus müssen die Betreiber die Einhaltung allgemeiner öffentlich-rechtlicher Vorschriften über z.B. Datenschutz, Sicherheit, Hygiene, Transparenz der Preise, etc. gewährleisten.
Nicht jede Wohnanlage, die seniorengerecht ausgestattet ist, bedarf der Genehmigung. Sobald sie jedoch aufgrund ihres Gesamtcharakters- auch beispielsweise der angeschlossenen Pflegestation – als Altenwohnheim einzustufen ist, wird vom Betreiber eine Erlaubnis verlangt.

Real existierende Seniorenresidenz auf Mallorca
Aus Sicht des Bewohners sei die rechtliche Situation anhand der mallorquinischen Seniorenresidenz "Es Castellot" aufgezeigt. Der "Kandidat", der erst künftigen Wohnbedarf in einer Seniorenresidenz hat, kann bereits einen "Anwärtervertrag" mit einer verzinslichen Anzahlung von DM 10.000. — abschließen. Diese Anwartschaft sichert ihm bei Bedarf das Altersapartment. Folgende weitere Verträge werden vor Einzug abgeschlossen:

• Mietvertrag mit lebenslangem Wohnrecht
• Betreuungsvertrag
• Darlehensvertrag
• Pflegevertrag

Bezugsquelle: Ausländer in Spanien
erschienen im Verlag ‚Edition für internationale Wirtschaft Frankfurt am Main‘
Betreutes Wohnen in Spanien*
Gemeinschaftsbeitrag mit RA Manfred Wendland,
Partner der Schiller Rechtsanwälte/ Abogados, San Sebastian
Autor: Dr. Burckhard Löber