Neues Bodengesetz bringt Länder in Zugzwang
Was eigentlich ist neu am neuen Bodengesetz? Die wichtigsten Änderungen sind folgende: der Grund und Boden wurde neu klassifiziert. Waren es bisher 3 Klassen, so sind es jetzt noch zwei. Das bisherige Trio aus Suelo rustico (unentschlossen), Suelo urbano (städtisch erschlossen) und Suelo urabanizable (Bauerwartungsland) gibt es nicht mehr. Die Ley de suelo teilt das Land von nun an in zwei Kategorien ein, in urbano (städtisch) und rustico (ländlich).
Die Konsequenz hieraus: Da kein Bauerwartungsland mehr geschaffen werden kann, werden auch die bisherigen hohen und fiktiven Wertzuwächse wahrscheinlich unter den Tisch fallen. Das Land in den Aussenbezirken fällt so lange unter die Kategorie „Rustico“ bis mit dem Bauen begonnen wurde. Wodurch der Boden seinen Spekulationscharakter weitestgehend verliert.
Das bedeutet nunmehr in der Praxis, man zahlt den reellen Preis für suelo rustico. Bewertet wird die reelle Situation und nicht die Zukunftaussicht. Jetzt muss das Land innerhalb einer vorgegebenen Frist bebaut werden. Geschieht dies nicht, so kann der Staat das Land zu dem ursprünglich gezahlten Preis erwerben, enteignen oder zwangsweise ersetzen.
Das neue System bedeutet aber auch, dass in Zukunft bei geplanten Urbanisationen oder Reparzellierungen nicht mehr von den Rathäusern abkassiert werden kann. Künftig wird vom Suelo rustico und dessen Preisen und nicht mehr vom einstigen Bauerwartungsland ausgegangen.
Ausserdem verlangt das Gesetz, dass 30 Prozent des Baulands dem sozialen Wohnungsbau vorbehalten bleiben. Womit man gleich zwei Ziele verfolgt: Zum einen versprechen sich die Macher des Ley de suelo davon, dasds die Preise auf dem freien Wohnungsmarkt sinken , zum anderen, dass Bürger, denen Unterstützung zusteht, leichter an eine Wohnung kommen. Somit ist auch der Verkauf oder die Versteigerung von öffentlichem Boden, der für Sozialwohnungen vorgesehen ist, streng verboten.
Und noch etwas will man mit dem Gesetz eindämmen: das unkontrollierte Wachstum der Gemeinden. Wozu auch eine Revision der Flächennutzungspläne gehört. Die städtebauliche Entwicklung ist im Vorfeld neuer Maßnahmen an Umweltgutachten gekoppelt. Eine Analyse der Bauentwicklung sowie Umweltverträgliklichkeitsstudien, also Erhebungen darüber, wie Bauvorhaben Küste, Wasserresourcen und Umwelt tangieren und schädigen könnten, sind unbedingt zu erstellen.
Naturschutz wird ernst genommen und geschützte Gebiete können nicht ohne weiteres umfunktioniert werden. Ausserdem gibt es Mitsprachrecht für die Betroffenen bei der Verabschiedung von Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen.
Abgesehen von den oben genannten Aspekten hat das spanische Bodengesetz aber auch zivilrechtliche Auswirkungen, die mehr Sicherheit bringen. Bei Grundstückverkäufen sind die Notare verpflichtet, eine ihnen vorliegende Beschreibung der Gemeinde zu protokollieren, die Auskunft darüber gibt, wie das Grundstück baurechtlich klassifiziert ist. Auch bei Häusern und Wohnungen muss eine Bescheinigung erbracht werden, die aussagt, dass diese legal, also entsprechend der Baugenehmigung , errichtet worden sind.
Wie sich das in der Praxis auswirken wird, wird die Zukunft zeigen. Fakt ist, dass jetzt schon die Rathäuser heillos überfordert sind. Die Zeiten aber, wo schnell am im vorübergehen ein Kaufvertrag unterzeichnet wurde, sind damit vorbei. Sicher hat eine solche Bescheinigung durchaus Schutzfunktion. Wobei die Frage auftaucht, welchen Sinn macht so ein Zertifikat bei bereits bestehenden und gar älteren Gebäuden ? . Ausbauten und Umbauten, für die keine Baugenehmigungen eingeholt wurden, würden bei Ausstellung eines solchen Papieres nun unweigerlich auffallen. Und wie soll eine Bescheinigung für eine 300 Jahre alte Finca aussehen ?
Auch wenn es gute Ansätze im neuen Gesetz gibt, die Probleme sind noch längst nicht alle gelöst. Immobilienexperten warten gespannt darauf, wie Gemeinden und Länder die gesetztlichen neuen Verpflichtungen, die teilweise tief in ihre Autonomie eingreifen umzusetzen gedenken. So muss das bereits von der Europäischen Kommission unter Beschuss genommene neue valencianische Baugesetz LUV nun wohl tatsächlich geändert werden, sonst wäre das Chaos komplett. Denn darin ist der Boden noch immer in drei Kategorien eingeteilt.
Dezember 07 – red
weitere Informationen finden Sie hier : https://auswandern.com/Hauskauf_und_Hausbau.8.0.html
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