Lebzeitige Übertragung einer Immobilie in Spanien als vorweggenommene Erbfolge

Wann macht das Sinn? – Wie sichern Sie sich ab?

Halten wir zunächst eines fest: Ist der künftige Vererber deutscher Nationalität, so kommt auch betreffend das Immobilieneigentum in Spanien das deutsche Erbrecht zur Anwendung.
Zugleich allerdings führt das auch einschlägige spanische Schenkungs- und Erbschaftssteuerrecht zur Notwendigkeit einer modifizierten rechtlichen Bewertung verglichen mit der Übertragung von in Deutschland gelegenem Immobilieneigentums.
Welche Ziele können mit einer vorweggenommenen Erbfolge erreicht werden?

1. Die Erhaltung der spanischen Immobilie im Familienvermögen.

Hierbei wird etwa das bisher als Familientreffpunkt genutzte Ferienhaus in Spanien demjenigen Kind der Folgegeneration übertragen, welches die weitere Erhaltung zu diesem Zweck "garantiert".
Auch kann diese langfristige Weiternutzung durch bestimmte Auflagen sichergestellt werden. Lebzeitig kann zudem das eigene Niessbrauchsrecht vorbehalten werden.

2. Eigene Liquidität im Alter 

Dies legt einen lebzeitigen Verkauf etwa an dasjenige Kind, Schwiegerkind oder jede fremde Person nahe, welche per monatlicher Raten- oder Rentenzahlung an einem mittelfristig relativ günstigeren Hauserwerb in Spanien interessiert ist.
Die sichere Vertragsgestaltung mit Rückfallklausel bei Nichtleistung monatlicher Raten ist hier von zentraler Bedeutung.

3. Minderung der Steuerlast

Dieses Ziel ist mit einer lebzeitigen Übertragung, – verglichen mit einer familieninternen lebzeitigen Schenkung einer deutschen Immobilie -, in Spanien nicht einfach zu erreichen.
Gleichwohl kann im Einzelfall bei entsprechender Ausgangssituation und Preisgestaltung beispielsweise ein Verkauf an den Rechtsnachfolger in Spanien Steuervorteile erbringen.
Es gilt den Verkaufsgewinn, – besteuert mit einem Steuersatz von 18 % -, hier niedrig zu halten.

4. Persönliche Pflege im Alter 

Diese Zweckrichtung setzt ein entsprechend gutes persönliches Verhältnis voraus.

5. Die frühzeitige Übertragung vermeidet Pflichtteilsrechte

Hierzu muss man wissen, dass Schenkungen zu einem früheren Zeitpunkt als zehn Jahre vor dem eigenen Versterbenszeitpunkt keinen Pflichtteils- oder genauer Pflichtteilsergänzungsanspruch, etwa der Kinder, bezüglich der Immobilie in Mallorca, Menorca oder andernorts in Spanien entstehen lassen.

Wie sichern Sie sich bei vorweggenommener Erbfolge gegen unerwünschte Folgewirkungen ab?

Die lebzeitige Vermögensübertragung hat ein natürliches Gegenstück: Die nötige eigene Absicherung, sei dies nun finanziell für den eigenen Lebensunterhalt oder Risikosituationen erhöhten Finanzbedarfes oder den Vermögensabfluss in verschwägerte Familienteile.
Hier empfiehlt sich die Einbindung zusätzlicher Sicherungsklauseln.
Eine Rückfallklausel kann Sie dahingehend absichern, dass im Falle des Vorversterbens des mit dem Ferienhaus in Spanien bedachten Kindes eigene Familienangehörige anstelle etwa von Schwiegerkindern in den Genuss der Spanienimmobilie kommen.
Auch können im Schenkungsfall Verfügungsbeschränkungen eingebaut und mit Rückfallklauseln rechtlich abgesichert werden
Rückfallklauseln können, wie bereits erwähnt, bei entgeltlicher Übertragung von Immobilien an die Nachfolgegeneration eine ratenweise Kaufpreiszahlung absichern. Durch Gerechtigkeitsüberlegungen motiviert sind Bestimmungen zur Pflichtteilsanrechnung oder die Anordnung von Ausgleichspflichten unter Kindern.
Damit sichern Sie die gereichte Vermögensaufteilung in der Nachfolgegeneration ab.

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