Langzeitvermietung/Dauervermietung Spanien

Spanien im Wandel! Bisher waren Langzeitvermietungen kaum gefragt. In den letzten zwei, drei Jahren hat sich die Nachfrage immens erhöht, ohne dass sie befriedigt werden kann. Zum Teil, lag das sicher an den bestehenden Mietgesetzen, zum anderen daran, dass ca. 90 % der Spanier im Eigenheim oder in der eigenen Wohnung wohnen.

Durch die Zureise der Mitteleuropäer, die sich oft kein Objekt kaufen wollen, sondern lieber flexibel bleiben und mieten, oder durch die Tatsache, dass auch viele Spanier heute nicht mehr an einem Ort ein Leben lang verweilen können, ist die Nachfrage heute sehr groß. Dennoch ist es ein mühsames Unterfangen ein adäquates Objekt zu finden. Gleich in welchem Preissegment Sie suchen, das Angebot ist bei fast Null.

Agenturen, die versuchten Langzeitobjekte zu vermieten, haben über kurz oder lang wieder geschlossen, weil es keine Angebote gab. Dies scheint sich in letzter Zeit geändert zu haben. Mittlerweile gibt es wieder einige neue Vermietagenturen, die sich ausschließlich um Langzeitobjekte kümmern wollen. Es fehlen nur noch die Hausbesitzer, die auch dazu bereit sind, ihr Objekt zu vermieten.

Wenn Sie nun dem Gedanken ihr Haus langfristig vermieten zu wollen, näher treten, sollten Sie sich über die aktuelle Rechtslage unbedingt informieren. Fakt ist auch heute noch, die Vermietung ist nicht ganz ohne Risiko. Der Langzeitmieter hat in Spanien nämlich eine noch bessere gesetzliche Absicherung als in Deutschland. Selbst wenn ein Mieter nach geraumer Zeit, seine Miete einfach nicht zahlt, wird es schwer sein, diesen einfach hinauszubefördern.

Es gibt zwar auch hier eine Räumungsklage, nur bis diese greift, lebt der Mieter oft auf Ihre Kosten, verwendet Ihren Strom und Ihr Wasser und sucht sich währenddessen die nächste Bleibe.

Auf der anderen Seite muss man natürlich auch sehen, dass es Vermieter gibt, die für völlig heruntergewirtschaftete Objekte horrende Mieten verlangen und sich nicht darum scheren, ob das Dach undicht ist oder die Wände verschimmeln. Soll der Mieter doch ausziehen, wenn er was anderes findet. Er findet leider nicht so leicht. Das Angebot in den Zeitungen beschränkt sich fast ausschließlich auf die teure Saison- oder Ferienvermietung. Also bleibt dem Mieter nichts anderes übrig, als entweder selbst die Reparaturen vornehmen zu lassen oder das Chaos zu akzeptieren.

LAU regelt das Mietverhältnis
Für die Langzeitvermietung von Wohnungs- und Geschäftsraum ist in Spanien die "Ley de Arrendamientos Urbanos" (LAU) vom 24.11.1995 zuständig. Das Städtische Mietgesetz ist nicht, wie in Deutschland, Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), sondern als eigenes Gesetz übersichtlich aus dem Codigo Civil ausgelagert worden. Das Städtische Mietgesetz ist auf alle Verträge, die seit dem 1.1.1995 geschlossen werden, anwendbar, wobei Altverträge nach Übergangsvorschriften behandelt werden. Mit dem LAU gab es erstmals zwei gravierende Änderungen: Mietpreis und Mietdauer können frei ausgehandelt werden.

Bisherige Prozessvorschriften, wie z.B. eine Räumungsklage geltend zu machen, waren früher im LAU geregelt, sind jedoch mittlerweile durch eine Prozessverordnung vom 7.1.2001 überholt.

Es gibt immer wieder die Mähr von der 11-Monats-Vermietung, um die geltenden Gesetze zu umgehen. Hierbei ist äußerste Vorsicht geboten. Wenn es sich nicht gerade um ein Strand-Appartement handelt, tritt die Verlängerungsklausel des LAU trotzdem in Kraft. Wenn natürlich ein Zeitmietvertrag für 3 oder 4 Wochen vorliegt, ist die Rechtslage klar, dann handelt es sich eindeutig um eine touristische Zeitvermietung. Die Elf-Monatsvermietung greift heute nicht mehr, sie resultiert noch aus der Zeit vor dem LAU, also vor 1995.

Früher war es so, dass Mietverträge für Erstwohnsitz mindestens ein Jahr dauern mussten, folglich versuchten jene, die einen kürzeren Zeitraum angaben, sich an diesem Gesetz vorbeizuschlängeln. Aus dem neuen LAU ergibt sich das nicht. Artikel 9, Absatz 1 des Städtischen Mietrechts sagt, dass die Dauer des Mietvertrages die sei, die die Parteien frei bestimmen. Wenn die Dauer kürzer als fünf Jahre sei, werden gegen Vertragsende der Vertrag automatisch für ein Jahre verlängert, bis höchstens fünf Jahre.

Schließen Sie also einen klar definierten Vertrag mit Ihrem neuen Mieter ab. Wichtig ist das der Zweck benannt wird. Eindeutig muss daraus hervor gehen, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder um eine Ferienvermietung handelt.

Auch hier empfiehlt es sich, den Langzeitmietvertrag vor einem Anwalt zu schließen. So vermeiden Sie schon im Vorfeld Risiken und Ärger.

Autorin: Rita Mayers