Kommt das Ende der Schwarzgeldinvestition in Spanienimmobilien?

Schon für das Jahr 2005 hatten die spanischen Finanzbehörden  eine ganze Reihe von Massnahmen zur Reduzierung des Steuerbetruges angekündigt. Eine zentrale Zielrichtung ist und war der Immobilienmarkt.

Die seit vielen Jahren kritisierte Unterverbriefung beim Kauf von Spanienimmobilien – ein Einfallstor für in- und ausländisches Schwarzgeld – soll ausgetrocknet werden.

Im Mittelpunkt stehen drei Massnahmen
·Die notariellen Kaufurkunden sollen die konkrete Zahlungsweise
 benennen.
·Der in der Praxis meist zuvor geschlossene private Kaufvertrag soll
 dem Eigentumsregister mit vorgelegt werden.
·Bezeichnung von Katasternummer und anderen Dokumenten wie
 Stromzahlungsbelegen in den notariellen Kaufverträgen.

Was nun können wir in der Rechtspraxis bei Realisierung dieser Ankündigungen erwarten?
Die Unterverbriefung wird schwieriger, aber nicht unmöglich.
Auch in Zukunft kann man eine Immobilie bar bezahlen und gemeinsam können Käufer und Verkäufer behaupten vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages keinen privaten Kaufvertrag eingegangen zu sein.
Nur allein hiermit macht man sich schon etwas steuerverdächtig. Die Steuerbehörden wissen also welche Verkaufsvorgänge sie einer näheren Überprüfung unterziehen sollten.

Müssen Stromrechnungen vorgelegt werden, aus denen hervorgeht, dass Ferienwohnungen in der Vergangenheit durchwegs bewohnt waren, empfiehlt sich seitens der Steuerbehörden eine Überprüfung auf potentiell unversteuerte Mieteinnahmen.
Allerdings dürfte hier ein zwingender Schluss ebenso wenig möglich sein, wie es regelmässig schwierig nachweisbar sein wird, dass ein privater Kaufvertrag mit zusätzlichem Geldfluss vorab existierte.
Allerdings sollte man auch die psychologische Wirkung solcher Vorgaben nicht unterschätzen.

Steigt die Kontrolldichte, so hält dies schon so machen davon ab, Steuerverkürzungen zu begehen.
Andererseits wurde die staatliche Tendenz zur Reduzierung der Unterverbriefung bereits vor Jahren eingeleitet, indem der faktische "staatliche Selbstverzicht" auf adäquate Immobilienbesteuerung schrittweise verringert wurde, wobei der Katasterwert in Spanien mit Annäherung in Etappen an den Marktpreis in den nächsten Jahren den Gemeinden vorgegeben wurde.

Da der Verkaufspreis in Spanien kaum ohne Steuerkonsequenzen, – sonst erfolgt Nachschätzung durch die Steuerbehörde -, unter dem Katasterwert (valor catastral) angesetzt werden kann, kündigte man vor einigen Jahren bereits an, mit schrittweiser Anhebung des Katasterwertes die althergebrachte Praxis der Steuerverkürzung durch Unterverbriefung unmöglich zu machen.

Offenbar hält nunmehr die Politik, – schliesslich gab es in Spanien einen Regierungswechsel -, diese schleichende Methode nicht mehr für ausreichend.

Fazit: Das Ende der Schwarzgeldinvestition in  Spanienimmobilien kommt nicht brüsk, sondern allmählich.

Künftig wird es in den spanischen notariellen Kaufurkunden jedenfalls nicht mehr sehr pauschal heissen: "Der Verkäufer bestätigt, vom Käufer den Kaufpreis erhalten zu haben".

Günter Menth
Rechtsanwalt / Abogado inscrito
Erbrechtskanzlei für Spanien, Mallorca und Würzburg
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