Der Kaufvertrag über eine spanische Immobilie unter Deutschen

Das „Wie“ und das „Wo“ des Kaufvertrages über eine spanische Immobilie unter Deutschen

Es ist bekannt, dass ein Kaufvertrag über eine spanische Immobilie rechtsgültig auch privatschriftlich, ja sogar mündlich, abgeschlossen werden kann.
Aber Achtung, dies gilt nicht uneingeschränkt. Stehen auf beiden Seiten des Kaufvertrages deutsche Staatsbürger, sind also Verkäufer und Käufer Deutsche, und wird der private Kaufvertrag ohne ausdrückliche Unterwerfung unter das spanische Recht zwischen diesen in Deutschland abgeschlossen, – ein nicht seltener Fall -, wenden deutsche Gerichte hierauf das deutsche Kaufrecht an und erklären den privaten Kaufvertrag über die spanische Immobilie für formnichtig, da die nach deutschem Recht vorausgesetzte notarielle Form nicht eingehalten ist.

Bleibt festzuhalten: Privatschriftliche Kaufverträge über Spanienimmobilien sind nicht immer rechtsgültig!

Sind beide Kaufvertragsparteien Deutsche und kennen sie sich darüber hinaus schon längere Zeit, – sei es aus Deutschland oder als Nachbarn von Ferienimmobilien in Spanien -, liegt es nach der Einigung über den Kaufpreis nahe, den notariellen Kaufvertrag oft gleich beim nächsten Notar in Deutschland protokollieren zu lassen. Dies ist theoretisch möglich, aber praktisch schwierig.
Der nicht auf spanische Rechtsangelegenheiten spezialisierte und nicht der spanischen Sprache mächtige deutsche Notar wird dieses Ansinnen ablehnen, und dies aus gutem Grund.
Denn diesem Notar ist es oft nicht möglich, sicher zu beurteilen, ob der Verkäufer die notwendige Eigentümerstellung wirklich innehat noch kann er Sicherheit bieten, ob der vor ihm geschlossene Kaufvertrag inhaltlich den spanischen Formalien genügt, welche beispielsweise zur nachfolgenden Eintragung in das spanische Grundbuch erforderlich sind; noch wird von diesem im Regelfall die weitere Abwicklung der Steuerzahlung und Grundbucheintragung in Spanien praxisnah eingeleitet werden können.
So verbleiben den deutschen Kaufvertragsparteien zwei Optionen: Entweder man findet in der jeweiligen Region einen auf spanische Rechtsangelegenheiten spezialisierten deutschen Notar oder man fliegt zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages nach Spanien, oft die einfachere Lösung.
Entschliessen sich die deutschen Kaufvertragsparteien zu letzterem, dann stellt sich die Frage, wohin? Muss der notarielle Kaufvertrag dann im "örtlichen Bezirk des Lageortes der Immobilie abgeschlossen werden?
Nein, dies ist nicht nötig. Sie können also jedweden Notar in ganz Spanien einschalten.
Hierbei gibt es allerdings widerum zu bedenken, dass der spanische Notar nur die Rechtsgültigkeit Ihres Vertragsschlusses absichert, nicht aber Sie im Hinblick auf die eine rechtlich und steuerlich sinnvolle und intelligente inhaltliche Gestaltung berät.
In der Praxis wird in Spanien ein Immobilienkaufvertrag daher von einem spezialisierten Rechtsanwalt vorbereitet und zusammen mit dem spanischen Notariat realisiert und abgewickelt.
Nun gut, werden Sie vielleicht sagen, dann wenden wir uns direkt an einen deutschen Anwaltsnotar in Spanien. Dies wäre logisch, ist aber nicht möglich, meist aus zwei Gründen:
Zum einen gibt es im spanischen Recht die Figur des Anwaltsnotars nicht, sondern das Trennsystem von Rechtsanwalt und Notar. Zum anderen wird in Spanien bis heute für die Funktion des „hoheitlich“ handelnden Notars auch ein EU-Ausländer nicht akzeptiert und ein wirklich der deutschen Sprache mächtiger Notar ist eine Ausnahme.
Die hier übliche Kombination: Ein in Spanien tätiger spezialisierter deutscher Rechtsanwalt bereitet mit dem spanischen Notar am gleichen Ort den notariellen Kaufvertrag unter Deutschen vor und die deutschen Vertragspartner fliegen, nachdem ihnen vom Anwalt grünes Licht signalisiert wurde, zum Abschluss des Kaufvertrages für einen Tag in Spanien ein.
Im Einzelfall können sich die Kaufvertragsparteien nach Erstellung einer notariellen Vollmacht z.B. beim nächstgelegenen spanischen Konsulat in Deutschland, auch rechtswirksam vertreten lassen, oft vom abwickelnden Rechtsanwalt, oder den spanischen Notarvertrag im nachhinein ratifizieren.