Immobilie in Spanien erwerben? So entscheiden Sie sich richtig!

Nur wer die richtigen Fragen stellt, erhält die richtigen Antworten.

Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die Investition in eine Spanienimmobilie unter dem Gesichtspunkt der kontinuierlichen Werterhöhnung – und dieser Trend dürfte sich auch fortsetzen – eine rentable Investition darstellte.

Entscheidend für Sie sind aber nicht nur Durchschnittsstatistiken, sondern Ihr ganz individueller Wertfaktor, der im übrigen auch nicht allein mit Eurovergleichszahlen zu errechnen ist.

Unsere langjährige Erfahrung auf diesem Gebiet legt die Empfehlung nahe, folgende Kriterien in den Mittelpunkt zu stellen:

1. Familienadäquanz
2. Denken in Lebensphasen
3. Rechtsicherheit
4. Steueroptimierung
5. Zusatznutzen
6. Wertsicherung

Orientieren Sie sich an diesen Fragestellungen, können Sie Fehlentscheidungen regelmässig vermeiden.

1. Familienadäquanz

Nur in seltenen Ausnahmefällen ist die Nutzung einer Spanienimmobilie auf Dauer durch eine einzige Person beabsichtigt.

Oft eingeplant sind Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, Enkelkinder, sonstige Verwandte, Freunde oder Geschäftspartner. Das macht auch Sinn. Insbesondere bei Ferienimmobilien ist es angezeigt, sich vorab einen wahrscheinlichen Nutzungsplan zu erstellen. Hier ist es unerlässlich, sich mit 10-Jahresperspektive auch in die Lebenssituation der vorgesehenen Mitnutzer hineinzuversetzen.

Kinder brauchen ein Schwimmbad und Meernähe, Nutzer ohne Auto eine Fussgängerinfrastruktur, Sportler entsprechende Anlagennähe und Kontakte. Bei stressreichem Beruf bilden Ruhe, schöne Landschaft und vielleicht das Internetbüro den nötigen Gegenpool.

Wer systematisch vorgeht, erstellt hier einen eigenen Kriterienkatalog mit entsprechenden Wertigkeitspunkten, unterteilt in einzelne vorgesehene Nutzer, Zeitumfang der Nutzung u.a.

Manche Fehlentscheidungen lassen sich später noch korrigieren. So wird mitunter der Erhaltungsaufwand für eine Landfinca unterschätzt, – Gartenpflege, Säuberung, Bewachung, Renovierung -, und insbesondere im fortgeschrittenen Alter erfolgt dann der Umstieg in eine pflegeleichtere und einfacher zugängliche Eigentumswohnung mit passenden Gemeinschaftseinrichtungen. Hier ist so oft eine Korrektur möglich.

2. Denken in Lebensphasen

Alles ist im Zuge der Zeit im Wandel, so auch die persönlichen Bedürfnisse in Relation zum Lebensalter. Haus und Wohnung sollten also insbesondere von der Wohnraumaufteilung so ausgelegt sein, dass absehbare Umnutzungen sogleich gedanklich miteinbezogen werden. Zehn Jahre Nutzung parallel zur Berufstätigkeitsphase, zehn Jahre Kleinkinderkontakt zu den Enkeln, danach dominiert die Nähe zu Dienstleistungen und medizinischer Versorgung.

Oder: An die zehn Jahre aktueller Berufstätigkeit ausserhalb Spaniens soll sich eine selbständige Phase der Berufstätigkeit mit Standort Spanien anschliessen, ortsunabhängig per Internet oder im örtlichen Kontakt mit dem Immobilienumfeld?

3. Rechtsicherheit

Rechtsicherheit bei einer Auslandsimmobilieninvestition bedeutet nicht mehr und nicht weniger, als Absicherung dessen, was man, – häufig über Jahrzehnte -, an finanziellen Werten erarbeitet hat.

Das abweichende Immobilienrecht in Spanien eröffnet Möglichkeiten und Risiken gleichermassen. Wählen Sie ausdrücklich deutsches Recht für den Immobilienkaufvertrag, gibt Ihnen dies vielleicht wegen der geläufigeren Materie ein grösseres Gefühl der Sicherheit, verschliesst Ihnen andererseits aber die Möglichkeit der direkten Rechtsgültigkeit privater Options- und Kaufverträge.

Rechtssicherheit impliziert seinerseits eine abgesicherte Zahlung Zug um Zug gegen entsprechende Eigentumsübergabe. Hier ist zu beachten, dass nach spanischem Immobilienrecht der Eigentumsübertragung nicht erst mit Grundbucheintragung der Immobilie erfolgt, sondern regelmässig bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages, ein Notaranderkonto praktisch unbekannt ist und Immobilien auch ohne vorherige Grundbucheintragung veräussert werden können.

Gleichwohl oder gerade deshalb beginnt die rechtliche Prüfung in Spanien mit der Einholung eines Grundbuchauszuges.

4. Steueroptimierung

Die Steueroptimierungsüberlegungen betreffen drei Phasen:

– Erwerb, insbesondere Grunderwerbssteuer
– Zeit der Eigentümerstellung, mit jährlichen Steuern
– Verkauf, insbesondere Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn

Unterschiedliche Immobilienwertansätze und die richtige Auswahl des Erwerbers sowie Rechtsform und Wohnsitznahme u.a. mit Blickrichtung auf die Rechtsnachfolge können Ihnen gesamtheitlich oft Wertvorteile von 20 % – 50 % des gesamten Immobilienwertes verschaffen oder eben entsprechende Verluste eintreten lassen.

Die optimale Rechts- und Steuergestaltung ist hier meist eine äusserst rentable Angelegenheit und deshalb auch nicht geeignet für zentrale Einsparungsmassnahmen durch Verzicht auf fachkundige Beratung.

Günter Menth
Rechtsanwalt & Abogado inscrito

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