Hauserwerb in Spanien – Hauskauf – Kaufvertrag

Weil nach spanischem Recht Immobilienkaufverträge rechtswirksam auch ohne notarielle Beurkundung abgeschlossen werden können, lauern insoweit vielfältige Gefahren.
Deshalb meinen häufig Kaufvertragsparteien, entsprechende Verträge ohne rechtskundigen Rat abschließen zu können. Gewissermaßen aus Kostenersparnisgründen werden in solchen Fälle des öfteren grobe Fehler begangen, die dazu führen können, da entweder der Käufer das gewünschte Immobilieneigentum nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten erhält oder der Verkäufer nicht oder nur unter Einschaltung der Gerichte zu dem vereinbarten Kaufpreis gelangt.
Zum anderen gibt es aber auch Fälle, in denen ein der Materie nicht hinreichend kundiger Käufer der Meinung ist, lediglich einen unverbindlichen – Vorvertrag über ein Grundstück, ein Apartment oder ein Haus in Spanien abzuschließen, welcher dem spanischen Recht unterworfen ist.
In diesen Fällen gelingt es dem Käufer nur in den seltensten Fällen, aus dem Vertragsverhältnis herauszukommen. Die nicht zwingende Einschaltung eines Notars, um den Eigentumsübergang herbeizuführen, verführt bisweilen Kaufvertragsparteien auch dazu, ohne Einsichtnahme in das Grundbuch (Registro de la Propiedad) einen Kaufvertrag abzuschließen.
Dabei muss der Verkäufer gar nicht arglistig handeln; so kann er beispielsweise als Erbe durchaus zum Verkauf berechtigt sein; wenn er aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, so bedeutet dies für den Käufer einen unendlichen Papierkrieg mit vielen Behörden, Steuerzahlungen und möglicherweise auch Säumniszuschläge.
Das alles lässt sich sehr leicht vermeiden, wenn man die im Kasten formulierten "goldenen Regeln" beachtet, insbesondere das Grundbuch vor Vertragsabschluß einsieht und nach Möglichkeit auch einen erfahrenen Berater hinzuzieht.
Als Erwerber wird man trotz der Möglichkeit des privatschriftlichen Eigentumsübergangs im Zusammenhang mit der Übergabe des Objektes erst dann als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wenn man einen öffentlichen Kaufvertrag (Escritura Publica de Compra – Venta) vor einer spanischen Urkundsperson unterzeichnet hat. Grundstücksschenkungsverträge müssen stets vor einer Urkundsperson (Notar oder Konsul) abgeschlossen werden, um rechtswirksam zu sein.
Auch die Bestellung von Hypotheken an spanischen Immobilien bedarf der öffentlichen Beurkundung. Bei Erwerb von Wohnungseigentum sollte darauf geachtet werden, dass der Veräußerer auf dem laufenden ist, hinsichtlich seiner steuerlichen Verpflichtungen sowie denen gegenüber der Eigentümergemeinschaft (Wohnungsgeld).
Kann der Erwerber den gesamten Kaufpreis nicht auf einmal zahlen, sollte sich der Verkäufer dadurch schützen, dass er das Objekt unter Eigentumsvorbehalt verkauft, eine Restkaufpreishypothek vereinbart oder eine Vertragsauflösungsklausel als Bedingung in den Kaufvertrag einbaut.
Beruhigend zu wissen ist, dass nach spanischem wie auch nach deutschem Immobilienrecht der gute Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs und seine darin befindlichen Eintragungen geschützt wird. Wohltuend zu erfahren ist es auch, dass die spanischen Notare nunmehr verpflichtet sind, Grundbucheinsicht vor Protokollierung eines notariellen Kaufvertrages zu nehmen, so dass insoweit beispielsweise belastete Objekte nicht als frei von Hypotheken verkauft werden können.

Autor: Dr. Burckhard Löber

Anmerkung: Die Artikel wurden zum Teil in gekürzter Fassung wiedergegeben. Sollten Sie detailliertere Informationen benötigen, verweisen wir auf das Buch "Ausländer in Spanien" von Dr. Burckhardt Löber.

Mehr Informationen zum Buch und wo es erhältlich ist, finden Sie hier.