Grundbucheinsicht vor Abschluss eines Kaufvertrages

Die Kaufvertragsparteien einigen sich in aller Regel in einem privatschriftlichen Vertrag über die Konditionen des Kaufvertrages (Contrato Privado). Weil ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag bereits rechtswirksam sein kann, lauern für den Erwerber vielfältige Gefahren.
Dennoch meinen Kaufvertragsparteien häufig, entsprechende Verträge ohne rechtskundigen Rat abschließen zu können. Gewissermaßen aus Kostenersparnisgründen werden in solchen Fällen desöfteren grobe Fehler begangen, die dazu führen können, dass entweder der Käufer das gewünschte Immobilieneigentum nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten erhält oder der Verkäufer nicht oder nur unter Einschaltung der Gerichte zu dem vereinbarten  Kaufpreis gelangt.

Zum anderen gibt es aber auch Fälle, in denen ein der Materie nicht hinreichend kundiger Käufer der Meinung ist, lediglich einen unverbindlichen Vorvertrag über ein Grundstück, ein Apartment oder ein Haus in Spanien abzuschließen, welcher dem spanischen Recht unterworfen ist.
In diesen Fällen gelingt es dem Käufer nur selten, aus dem ungewollten Vertragsverhältnis herauszukommen. Die nicht zwingende Einschaltung eines Notars zur Herbeiführung des Eigentumsübergangs verführt bisweilen Kaufvertragsparteien auch dazu, ohne Einsichtnahme in das Grundbuch einen Kaufvertrag abzuschließen.

Häufig wird die Rechtsfigur des Kaufoptionsvertrages gewählt, insbesondere dann, wenn der Käufer noch Zweifel hat, sich aber das Objekt trotzdem sichern will. Übt der Käufer die Kaufoption nicht innerhalb der vereinbarten Frist aus, so verbleibt das zumeist gezahlte Optionsgeld in Höhe von fünf oder mehr Prozent beim Verkäufer.
In Spanien ist auch die Vereinbarung von Reugeld (Arras) üblich, wonach der Käufer die geleistete Anzahlung verliert, wenn er nicht innerhalb der vereinbarten Frist den Restbetrag zahlt.
Der Verkäufer muss jedoch dann, wenn er während des vereinbarten Zeitraums das Objekts anderweitig verkauft, die doppelte Anzahlung an den Käufer leisten. Als Käufer sollte man bereits in der frühesten Erwerbsphase auf folgende Punkte achten und sich vom Verkäufer den entsprechenden Nachweis erbringen lassen:
– Sind die Grundsteuern (IBI) der letzten fünf Jahre bezahlt?
– Ist der Verkäufer auf dem laufenden hinsichtlich der gemeindlichen
  Umlagen und der städtischen Abgaben?
– Ist das Objekt vermietet? In diesem Fall besteht regelmäßig ein
  Vorkaufsrecht des Mieters.

Ein aktueller Grundbuchauszug bringt Klarheit über die Belastungssituation des Objektes. In Betracht kommen insbesondere Hypotheken, Wegerechte, Dienstbarkeiten oder Sicherungsarreste.
Teilweise sind Grundstücke noch nicht im Grundbuch registriert. In diesen Fällen bedarf es eines sogenannten expediente de dominio – Verfahrens. Dieses kann bis zu drei Jahren dauern, führt jedoch bei Vorliegen der Voraussetzungen zur Eintragung des Erwerbers.

Bei einem Immobilienerwerb in Spanien muss man – grob geschätzt – mit ca. 10% Nebenkosten für den Fiskus, den Notar und das Grundbuchamt rechnen. Nach spanischem Recht trägt der Verkäufer die Maklerprovision!

 05/red 2011