Erben in Spanien: Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf?

Sie haben ein Ferienhaus in Spanien geerbt. Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Dies sind im Prinzip die drei gängigen Handlungsalternativen
In jedem Fall empfiehlt es sich, die erbrechtliche Rechtsnachfolge und die nötigen Abwicklungsschritte kurzfristig zu klären.

Hierbei sollte die 6-wöchige Erbausschlagungsfrist des § 1944 BGG Beachtung finden, welche sich im Einzelfall auch auf sechs Monate verlängern kann.  Dann nämlich, wenn der Vererber und nunmehr Verstorbene sich bei Beginn der Frist im Ausland aufgehalten hat, also im Regelfall im Ausland gestorben ist.

Binnen dieser Ausschlagungsfrist entscheiden Sie, ob Sie sich überhaupt mit der geerbten Ferienimmobilie befassen möchten.

Haben Sie sich für den Antritt der Rechtsnachfolge entschieden und die Abwicklung der notariellen Erbschaftsannahme in Spanien eingeleitet, heißen die Alternativen jetzt „Selbstnutzen“, „Vermieten“ oder „Verkaufen“.

Wann macht die Eigennutzung Sinn?

Hierzu einige Fragestellungen, welche Ihnen bei der Entscheidungsfindung helfen können:
– Welches Zeitbudget steht mir, meiner Familie und meinen Bekannten, zur Nutzung der Ferienimmobilie zur Verfügung?
– Überwiegen die positiven Elemente von Erholung, Kreativität und positiven Anregungen, oder die der Stress mit Verwaltungsverpflichtungen und Reparaturen u.a.?
– Wie sieht die finanzielle Vergleichsrechnung mit entsprechenden Hotelferien aus?

Hierbei sind gegebenenfalls noch Resthypothekenzahlungen ebenso zu berücksichtigen wie eventuelle Immobilienwertsteigerungen.
– Kann die Finca als Geschäftsfreunde- oder Familientreffpunkt genutzt werden?

Nicht selten stellen Unternehmer verdienten Mitarbeitern ihre Spanienimmobilie quasi als Incentive für Familienaufenthalte mit deren Familien zur Verfügung.

Vermietung zur Kostendeckung ?

Nicht von der Hand zu weisen ist hier das Argument „eine leerstehende Immobilie wird auch nicht besser“. Meist sind es aber Überlegungen zur Kostendeckung, welche die Variante der Vermietung des spanischen Ferienhauses oder des spanischen Ferienappartements in den Blickpunkt rücken lassen; namentlich wenn monatliche Hypothekendarlehensraten anfallen.

Zur Vermietung wird man dann tendieren, wenn sich eine intensive eigene Nutzung in zwei, fünf oder zehn Jahren absehen lässt.

– Dann kommt auch eine, – in Spanien generell weniger problematische -, Dauervermietung in Betracht. Hierzu sollte man allerdings wissen, dass nach dem spanischen Mietgesetz dem Mieter generell das Recht zusteht, auch bei einem kürzer befristeten Vertrag eine eigene Mietzeit immer auf fünf Jahre quasi einseitig zu verlängern.
– Auf größeres rechtliches Glatteis begibt man sich bei der Variante der touristischenKurzzeitvermietung.
Während die Auflagen für die Vermietung von Ferienappartements häufig durch Anbieten als normale zeitlich begrenzte Mietwohnungen umgangen werden können tun sich mitunter Konflikte innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf. Hier empfiehlt es sich, vorab sich mit dem jeweiligen Präsidenten der Eigentümergemeinschaft ins Benehmen zu setzen.
– Haben Sie eine Ferienfinca im ländlichen Raum geerbt, so pflegt der Gesetzgeber in Spanien die touristische Vermietung durch, – vielfach praktisch nicht ökonomisch erfüllbare -, Auflagen zum Schutz der Tourismusindustrie quasi zu illegalisieren.
Die autonome Regierung der Balearen hat in 2006 für diese Ferienvermietungsfincas nun die Errichtung eines Gewerberegisters mit Anmeldepflicht geschaffen.

Die aktuellen Qualitätsanforderungen sollen noch nachgeschoben werden.
Die Variante des Verkaufs als vermeintlich einfachste Lösung.Hier mag man Ihnen wünschen, dass Sie sich bei Vorhandensein von Miterben mit diesen ohne große Komplikationen auf den Verkauf und auch einen realistischen Mindestverkaufspreis einigen können.
Schließlich sollte die Verkaufsvariante ja nicht in eine Teilungsklage der Miterben und abschließender Veräußerung per Zwangsversteigerung münden.
Jedenfalls gilt es dann per Wertgutachten oder seriösem Maklerkontakt einen realistischen aktuellen Marktpreis in Erfahrung zu bringen; was mit einem Kostenaufwand von 500 € bis 1.000 € möglich sein dürfte.

Stichworte zum rechtlichen Handlungsbedarf
Unumgänglich ist die Erbschaftsannahme mit Erbschaftssteuerzahlung und Eintragung im spanischen Grundbuch als Rechtsnachfolger.Im Falle der Vermietung ist die vorherige Abklärung der konkreten Rechtslage unbedingt zu empfehlen.Beim Verkauf ist die richtige Bestimmung von Erbschaftsannahmewert und Verkaufspreis nach diesbezüglichem Steuersatzvergleich finanziell von sehr entscheidender Bedeutung und eine kontinuierliche rechtliche Begleitung, jedenfalls ab dem Zeitpunkt des Erbfalles, lässt regelmäßig erhebliche finanzielle Vorteile erschließen.

Eine Information der
Anwaltskanzlei Menth
e-mail: info@erbrechtskanzlei-spanien.de
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