Eigentumswohnung in Spanien: Problembereiche

Sie haben eine Eigentumswohnung in Spanien.
Häufige Konfliktpunkte – so ist die Rechtslage

Ob Eigentumswohnung, Reihenhaus oder ein Einfamilienhaus einer Urbanisation in Spanien, immer gilt das spanische Wohnungseigentumsgesetz, die Ley sobre propiedad horizontal.

Sie sind als Eigentümer einer solchen Immobilie zugleich Mitglied einer neuen Zwangsgemeinschaft. Die Reaktionen hierauf pflegen sehr unterschiedlich zu sein.

Für den einen willkommene Kontakte, eine Börse für den praktischen Informationsaustausch, vielleicht auch der Zugang zu spanischen Nachbarn.

Wer gerade den beruflichen Einstieg ins Rentenalter vollzogen hat, stürzt sich mitunter auch aufgrund einer plötzlichen Leere schnell in sein erstes „Präsidentenamt“ des Lebens.

Andere werden ins Amt gedrängt oder sind weniger begeistert von der neuen Gemeinschaft, wenn sie mit Handlungseinschränkungen bei der Gestaltung der Außenfassade oder beim Anbringen des Satellitenempfängers konfrontiert werden.

Gemeinsam mit allen Betroffenen: Die schnelle Kenntnis der Rechtslage vermeidet Probleme.

Für Käufer spanischer Eigentumswohnungen oder in Urbanisationen gelegener Häuser haben wir in alphabethischer Reihenfolge die in der Praxis wichtigsten Problembereiche mit stichwortartigen Kurzantworten zusammengestellt:

Abwesenheit, Nachteile durch
Für Postzustellungen bei der Eigentümergemeinschaft einen Zustellungsbevollmächtigten als Adressaten angeben, oder für regelmäßige Postkastenleerung durch den Nachbarn Sorge tragen

Arbeiten von der Wohnung aus
Erlaubt, wenn keine Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer, etwa durch Lärm oder größeren Publikumsverkehr

Balkon, zulässige Gestaltung
Dekoration, Markisen und Verglasung sind regelmäßig zulässig, ebenso die Anbringung von Parabolantennen, soweit sie nicht über den Balkonraum hinausgehen.

Baumängel, wessen Reparaturpflicht
– Ist Ihr Sondereigentum betroffen, obliegt Ihnen die Reparaturpflicht; was genau zum Sondereigentum gehört, geht aus der notariellen Teilungserklärung hervor.
– Ist die gesamte Anlage oder das Gemeinschaftseigentum betroffen, nur dann ist die Eigentümergemeinschaft für die Reparatur zuständig.
– Ob Bauträger oder Architekt haften, ist im Einzelfall abzuklären.
– Pflichtversicherungen verbessern zwischenzeitlich die Möglichkeit der Anspruchsdurchsetzung gegenüber Architekt und Bauträger.

Buchhaltung, Überprüfungsrecht
Ein Einsichtsrecht in die Buchhaltung steht jedem Eigentümer zu nach entsprechender Anmeldung, insbesondere im Vorlauf zu Eigentümerversammlungen

Erhaltungsaufwand, Gemeinschaftseigentum
Pflicht zur anteiligen Mittragung sämtlicher notwendiger Reparaturkosten am Gemeinschaftseigentum, selbst wenn Sie persönlich gewisse Einrichtungen wie Aufzug oder Schwimmbad nie nutzen sollten.

Die Neueinrichtung mancher Installationen bedarf allerdings mitunter der Zustimmung einer qualifizierten Mehrheit.
Beispiel: Fahrstuhl 60 %.
Nicht unbedingt notwendige Einrichtungen wie Gemeinschaftsantennen zahlen nur die Nutzer.

Garage, Verkäuflichkeit
– Garagen und Stellplätze sind generell unabhängig von der Wohnung verkäuflich

Hausordnung, Inhalte
Möglich, aber nicht zwingend
– Typische Inhalte u.a. sind:
Außenanbringung von Fernsehantennen, Benutzung des Schwimmbades, Dauer der Heizperiode, Grünanlagenpflege, Verschließen des Treppenhauses.

Haustiere, Zulässigkeit
Übliche Haustiere können auch per Satzung nicht verboten werden

Kauf und Verkauf, Einschränkungen und Vorkaufsrecht
Keine Einschränkungen bei Kauf und Verkauf, auch kein Vorkaufsrecht anderer Eigentümer

Miteigentümer, Liste der
generell besteht Datenschutz, aber über das Buchprüfungsrecht oder Wasser- und Energiekostenrechnungen ist praktisch oft ein Informationszugang möglich.

Bezüglich potentieller Eigentümer ist unabhängig davon eine allgemeine Grundbuchabfrage möglich, wenn Sie den Namen wissen.

Satzung, Abänderbarkeit und Inhalte
Das Einstimmigkeitsprinzip macht die Satzung nur schwerlich abänderbar.

Wesentliche Inhalte betreffen die Kompetenzen der Organe der Eigentümergemeinschaft wie Präsidenten und Eigentümerversammlung, Umlagenzahlung u.a.

Teilungserklärung, praktische Bedeutung
Der Teilungserklärung kann man nicht nur die genaue Grösse und Zuordnung der Bauteile zum jeweiligen Sondereigentum entnehmen, sondern in dieser ist auch die genaue Quotenbestimmung der einzelnen Wohneinheiten zur gesamten Wohnanlage enthalten.
Diese Quote ist für die Kostentragungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer maßgebend.

Wohnrecht, Entzug bei Fehlverhalten
In Extremfällen möglich.
In der Praxis eher vorkommend bei beharrlicher Nichtzahlung der Kosten an die Eigentümergemeinschaft im Wege der Zwangsversteigerung.

Vermietung, Zulässigkeit
Während die Dauervermietung kaum eingeschränkt werden kann, gilt gleiches nicht für die Ferienvermietung, wenn sie zugleich das Zusammenleben in der  Wohnanlage stört.

Zudem gibt es in touristischen Gebieten Sonderregelungen zum Schutz des Hotelgewerbes. Auf den Kanaren etwa ist die private touristische Vermietung vollkommen untersagt.

Wasserschaden, Haftung
Beim Bruch eines Hauptversorgungsrohres haftet die Eigentümergemeinschaft, beim Versorgungsrohr der Wohnung haftet deren Eigentümer.
In den meisten Fällen lässt sich bei Kenntnis des Sachverhaltes sowie im Bedarfsfall unter Vorlage der Dokumente der Rechtsgrundlagen wie Teilungserklärung, Satzung oder Kaufvertrag schnell Rechtsklarheit schaffen.Unergiebige Diskussionen in Eigentümerversammlungen oder langwierige Konfliktfelder unter den Gemeinschaftsmitgliedern können so vermieden werden.

Eine Information der

Anwaltskanzlei Menth
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