Der Immobilienhandel – Verkauf von Immobilien, Spanien

Die Sicherheit des Immobilienerwerbs in Spanien war nicht nur ein Thema der Petitionskommission des Europäischen Parlaments, sondern zugleich auch ein wichtiger Diskussionspunkt auf dem 5. Spanischen Notarkongress in Granada im Jahre 1993.
Eine spanische Gesetzeskommission, der insbesondere auch Notare und Grundbuchrichter angehören, hat sich in der Folge gebildet und ihre Arbeit aufgenommen.
Der Ausgangspunkt war ein anderer als in Deutschland, wo das Eigentum an Immobilien erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer übergeht. In Spanien hingegen muss das wirkliche Eigentum nicht notwendigerweise mit der Grundbuchsituation übereinstimmen, weil die Grundbucheintragung selbst keine rechtsbegründende Wirkung hat. Andererseits wird jedoch in Spanien, wie hierzulande, der gute Glauben an die Richtigkeit des Grundbuches geschützt.

Bisher gab es gefährliche Lücken zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages und seiner Eintragung im Grundbuch.
Trotz gesetzgeberischer Maßnahmen zu Beginn der 90er Jahre war die Gefahr des Doppelverkaufs oder von Verfügungen des noch eingetragenen Eigentümers zu Lasten des Erwerbers nicht völlig beseitigt worden. Diese Risiken für den Erwerber dürften jedoch aufgrund des Königlichen Dekrets Nr. 2537/94 und der Instrucción vom 2.12.1996 weitestgehend ausgeschaltet sein. Die wesentlichen Neuerungen sind folgende:

• Es besteht nunmehr die grundsätzliche Verpflichtung des Notars zur Grundbucheinsicht vor Beurkundung eines Immobilienrechtsgeschäftes. Diese erfolgt in der Regel per Telefax. Der Grundbuchrichter ist insoweit zur unverzüglichen Auskunft – spätestens drei Tage nach Erhalt der notariellen Anfrage – verpflichtet, wobei sich diese auch auf dem Grundbuchamt eingegangene, aber noch nicht eingetragene Urkunden bezieht. Auch hat er über solche Auskunftsersuchen anderer Notare, hinsichtlich der in Frage stehenden Liegenschaften (Finca) zu informieren, die in den letzten zehn Tagen vor der Anfrage eingegangen sind.
• Vor der erfolgten Beurkundung eines Immobiliengeschäfts hat der Notar das Grundbuchamt noch am selben Tag per Fax oder anderweitig zu verständigen unter Angab der Nummer und des Datums des Protokolls, der Parteien, der erworbenen Rechte und der genauen Bezeichnung des Immobilienobjektes. Geht die Urkundenausfertigung binnen zehn Tagen beim Grundbuchamt ein, so hat die Fax-Mitteilung hiervon rangwahrende Wirkung.

    

•  Ist seitens des Notars eine Vormerkung beantragt worden, soll dies der Grundbuchrichter am selben oder an dem folgenden Werktage bestätigen.

• Aufgrund des vorgenannten notariellen Auskunftsersuchens hat der Grundbuchrichter eine neun Tage nachwirkende Informationspflicht gegenüber diesem Notar über zwischenzeitlich eingegangene Urkunden, aus denen sich eine veränderte Grundbuchsituation ergeben könnte. Auch hat der Grundbuchrichter über zwischenzeitlich eingegangene Auskunftsersuchen anderer Notare zu berichten. Dies hat binnen 24 Stunden per Telefax zu erfolgen.

Die vorgenannten Maßnahmen des spanischen Gesetzgebers sind im großen Zusammenhang mit dem europäischen Verbraucherschutz zu sehen. Die Verantwortlichkeiten der spanischen Notare und Grundbuchrichter sind wesentlich verschärft und präzisiert worden.
Der spanische Notar ist damit erheblich stärker als früher in die Gesamtabwicklung eingebunden und auch zum Vollzug von Immobilienrechtsgeschäften verpflichtet. Gleichzeitig geht damit eine Verstärkung der Rechte des Konsumenten einher. Eine gute, aber auch notwendige Entwicklung!