Mietvertrag Spanien – Neues Wohnmietrecht – Änderungen für Mieter 6/2013

weitere Informationen zum aktuell gültigen Mietvertrag und die Korrekturen des alten LAU finden Sie  h i e r
Informationen über den spanischen Mietvertrag  –   Gesetz von 1995
Das spanische Mietvertragsgesetz (abgekürzt: LAU), das am 1.Januar 1995 in einer Neufassung verabschiedet wurde enthält sehr detaillierte Bestimmungen über die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter und sichert einen weitest gehenden Schutz für de Mieter. Im LAU wird deutlich zwischen Wohnraummietverhältnissen und sonstigen Mietverhältnissen unterschieden.
Zu den sonstigen gehören Saisonmietverträge oder Verträge über Wohnraum mit mehr als 300 qm Größe bzw. mit einem Mietzins, der mehr als das 5,5-Fache des staatlich festgelegten Mindestbetrages beträgt. Weiterhin gehören dazu Mietverhältnisse, die Wohnraum nicht betreffen, z.B. Vermietung von Geschäftsräumen, Werkstätten, Lehreinrichtungen usw.
Kann man untervermieten?
 Gemieteter Wohnraum kann nur untervermietet werden, wenn das Einverständnis des Vermieters vorliegt. Dabei darf der Mietzins für die Untervermietung keinesfalls höher sein als der vereinbarte Mietzins. Mit Ablauf des Hauptmietverhältnisses endet automatisch auch das Untermieterverhältnis.
 In Spanien gelten mündliche Abmachungen ebenso wie ein schriftlicher Vertrag. Es wird aber dringend empfohlen, den Mietvertrag schriftlich abzufassen und darin detailliert die Bedingungen festzulegen. Dann kann man bei Streitigkeiten auf die konkreten Vereinbarungen hinweisen. Das ist für Vermieter und Mieter gleichermaßen von Bedeutung, zu den wichtigsten Punkten des Mietvertrages gehören der Mietzins sowie die Mietdauer.
 Generell hat in Spanien ein Mietvertrag eine Laufzeit von fünf Jahren, die jeweils automatisch um ein Jahr verlängert wird, falls er von keinem der Vertragspartner zuvor gekündigt wurde. Selbst bei einem Mietvertrag, der ausdrücklich für einen Zeitraum unter fünf Jahre abgeschlossen wurde, kann der Mieter eine alljährliche Verlängerung des Vertrages bis zu einer Gesamtdauer von fünf Jahren verlangen.
 Hat ein Mieter hingegen einen Vertrag mit einer Laufzeit von über fünf Jahren abgeschlossen und kündigt nach vorheriger (zwei Monate vor Ablauf der fünf Jahre) Mitteilung denselben bereits nach fünf Jahren, kann der Vermieter keine Entschädigung für eventuellen Mietausfall verlangen.
Kündigung eines Mietvertrages
 Die Gründe für eine Kündigung des Mietverhältnisses werden ebenfalls durch das spanische Mietvertragsgesetz geregelt. Zu ihnen gehören die Nichtzahlung des Mietzinses oder der festgelegten Kaution, eine nicht vom Vermieter genehmigte Untervermietung oder Übertragung des Mietvertrages (Cesión), die Durchführung von Baumaßnahmen, die weder behördlich noch vom Vermieter genehmigt worden sind, sowie mutwillige Beschädigung des Mietobjektes. Allerdings ist es auch in solchen Fällen erfahrungsgemäß sehr schwer, den Mieter an die Luft zu setzen. Meist ist das nur auf dem sehr steinigen Klageweg möglich.
 Im Falle des Ablebens des Vermieters können der Ehepartner oder Lebensgefährte sowie Verwandte (Eltern und Geschwister) Gebrauch vom Eintrittsrecht Dritter machen, allerdings nur dann, wenn sie mindestens zwei Jahre vor dem Tode des Mieters in dessen Haushalt gelebt haben. Das gleiche gilt auch für geschiedene Ehepartner, die nicht als Partner im Mietvertrag verzeichnet waren und nun nach der gerichtlichen Trennung das Eintrittsrecht beanspruchen.

Das spanische Mietvertragsgesetz sieht die freie Vereinbarung

vor, wobei eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex innerhalb der ersten fünf Jahre üblich und zulässig ist. Erst nach sechs Jahren Laufzeit oder auf Grund baulicher Verbesserungen des Mietgegenstandes darf der im Vertrag vereinbarte Mietzins erhöht werden. Die Kaution für Wohnungen darf maximal eine Monatsmiete betragen.
 Einen besonderen Schutz genießt der Mieter auch in den ersten fünf Jahren des Mietverhältnisses im Falle eines Eigentumswechsels oder einer Zwangsversteigerung. Bei der Zwangsversteigerung des Mietobjektes muss der Mietvertrag respektiert und eingehalten werden. Beim Verkauf des Mietobjektes übernimmt der Erwerber die Rechte und Pflichten des Verkäufers und Vermieters für den Zeitraum der Dauer des Mietverhältnisses, selbst dann, wenn ihn der Veräußerer nicht darüber informiert hat.
 Mietstreitigkeiten werden immer am zuständigen Gericht des Ortes, an dem sich das Mietobjekt befindet, geklärt.