Mietkauf Infos – Mietvertrag mit Kaufoption

In Zeiten knappen Geldes pasen sich vertragliche Konzeptionen an die Wirklichkeit an. Dies gilt besonders für einen so speziellen Markt, wie den Immobilienmarkt. Eine immer häufiger angewandte Variante ist der Mietvertrag mit Kaufoption, der sog. Mietkauf.
Ein entsprechendes Vertragsmodell ist der "Contrato de arrendamiento de vivienda con opcion de compra". Dieses Modell bietet sich an, wenn jemand zwar grundsätzlich am Kauf einer Immobilie interessiert ist, gegenwärtig jedoch nicht über die entsprechenden Mittel verfügt oder sich aber erst später für einen Kauf entscheiden möchte.
Diese Art des "Probewohnens" ist zugleich auch ein gutes Mittel gegen spätere Kaufreue. Angesichts hoher Immobilienhalden in Spanien besteht auch seitens der Bauträgergesellschaften immer mehr Interesse daran, die Vermarktung von Immobilien über das Vertragsmodell des Mietkaufs zu realisieren.
Zunächst ist aufgrund des spanischen Mietvertragsgesetzes vom 24. Nov. 1994 (Ley de Arrendamientos Urbanos) ein Mietvertrag abzuschließen. Seitens der Bauträger wird in der Regel Wert darauf gelegt, dass das objekt weder untervermietet wird noch eine Abtretung des Vertrages an Dritte erfolgen kann. Eine Befristung des Mietvertrages ist nur im Rahmen des spanischen Mietvertragsgesetzes zulässig, was für den Vermieter zu Problemen führen kann.
In dem entsprechenden Mietkaufvertrag ist überlicherweise vorgesehen, dass der Mieter die Kosten der Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat. Weiterhin wird in der Regel eine Sicherheitsleistung in Form einer Monatsmiete oder eine entsprechende Bankburgschaft verlangt.
Bei dem Modell des Mietkaufs ist im Vertrag eine Kaufoption des Vermieters zugunsten des Mieters als Kaufinteressent enthalten. Weiterhin ist auch der Verkaufspreis, für den Fall, dass von der Option Gebrauch gemacht wird, festzulegen. Der Vermieter werlangt zumeist vom Mieter als Optionsnehmer die Zahlung eines Betrages oder die Übergabe eines Bankschecks für die Gewährung der Kaufoption.
Die Höhe kann frei vereinbart werden, liegt aber in der Regel zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises. wird von der Kaufoption nicht binnen der vereinbarten Frist Gebrauch gemacht, verfällt diese je nach Vereinbarung ganz oder teilweise zugunsten des Vermieters. Mit Fristablauf verliert dann das Optionsrecht des Mieters seine Gültigkeit.
Im Normalfall wird in dem Mietkaufvertrag auch vereinbart, dass ein bestimmter Prozentsatz der Mietzahlungen auf den Kaufpreis anzurechnen ist. Üblich ist die teilweise oder volle Anrechnung insbesondere bei gewerblichen Anbietern von Neubauten
In entsprechenden Mietkaufverträgen verpflichtet sich gewöhnlich der Eigentümer, bis zum Zeitpunkt der vereinbarten Ausübung des Kaufoptionsrechts das Objekt weder zu verkaufen noch mit Dritten eine Kaufoption zu vereinbaren. Auch ist jede der Parteien berechtigt, den privatschriftlichen Mietvertrag zu einem öffentlichen zu erheben durch entsprechende notarielle Protokollierung und anschließende Eintragung im zuständigen Grundbuchamt.
Hinzuweisen ist an dieser Stelle noch auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters. Bei gewerblichen Mietverträgen kann dieses Vorkaufsrecht abbedungen werden.
Volkswirtschaftlich gesehen stellt die Vertragsvariante des Mietkaufs ein adäquates Mittel dar gegen leer stehenden Wohnraum in Zeiten knapper Kassen. Bei dem Vertragsmodell des Mietkaufs gilt mit Blick auf die Verzahnung zweier Vertragstypen in Besonderheit das Gebot für den Interessenten, entsprechende Verträge erst nach sorgfältiger Prüfung durch spezialisierte Rechtsanwälte abzuschließen.
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