Lebzeitige Immobilienübertragung in Spanien

Generell in Betracht kommt die lebzeitige Übertragung auf die Kindergeneration oder, bei wesentlich höherer Lebenserwartung, auf den Ehegatten oder den nichtehelichen Lebenspartner.
Voraussetzung ist ausserdem dass die Rechtsnachfolge im übrigen unter den Beteiligten geklart und der Lebensunterhalt des Vererbers abgesichert ist.
Dann gibt es für die lebzeitige Immobilienübertragung in Spanien grundsätzlich zwei Varianten:
Schenkung oder Verkauf
Angesichts der in Spanien fehlender Schenkungssteuerfreibeträge scheidet die Variante der Schenkung an die Kindergeneration regelmässig aus.
Ausnahmen sind bestimmte Situationen, besonders niedriger Katasterwerte und zu erwartende Akzeptanz niedriger Wertbasen durch die Steuerbehörde.

Nun zur Kernfrage: Wann macht der Verkauf an den Rechtsnachfolger Sinn?

Zunächst einmal wird durch anwaltliche Parallelbewertung ausgeschlossen, dass kein Sonderfall erbschaftssteuerlich günstigerer Rechtsnachfolge in Spanien vorliegt oder durch Testamentsgestaltung geschaffen werden kann.
Dies kann etwa bei einer Dauerhauptwohnsitzimmobilie in Spanien der Fall sein.
Verbleiben folgende Fallgruppen, bei denen der lebzeitige Verkauf an den Rechtsnachfolger mit dem linearen Grunderwerbssatz von nur 7 % regelmässig Sinn macht und die höheren Erbschaftssteuersätze von häufig 25 % bis maximal 81 % vermeidet.

1. Kein Verwandtschaftsverhältnis zum Rechtsnachfolger
2. Hoher Wert der Spanien-Immobilie
3. Rechtsnachfolge ist nur eine oder sind nur wenige Personen
4. Nicht abänderbare erbrechtliche Regelung sieht doppelten
    Vermögensübergang zunächst auf den Ehegatten und dann auf
    die Nachfolgegeneration vor
5. Rechtsnachfolger beabsichtigt in Spanienimmobilie zu infestieren

Nun werden Sie vielleicht einwenden:
Aber mein Sohn kann sich den Kauf unserer Spanienimmobilie gar nicht leisten.
Das jedoch interessiert weder den spanischen Notar noch die spanische Steuerbehörde, wenn Sie als Verkäufer im notariellen Vertrag bestätigen, den Geldbetrag im Ausland bereits erhalten zu haben.
Legal gestaltbar ist dies dadurch, dass Sie mit Ihrem Sohn im Ausland einen entsprechenden Darlehnsvertrag abschliessen. Dann kann der Geldfluss später im Bedarfsfall mit schrittweisen Darlehnsrückzahlungen belegt werden.
Der „Verkauf statt Verschenken“ als Rechtsgestaltungsmodell zur Steuerersparnis hat sich in der spanischen  Rechtspraxis ebenso eingebürgert, wie die nach wie vor häufige Unterverbriefung. Allerdings ist der Verkauf legal gestaltbar.
Für Deutsche ist beim Verkauf an Kinder darüber hinaus eine vorherige Schenkung des Kaufpreises in Deutschland schenkungssteuerfrei möglich: In Deutschland sind binnen 10 Jahren jeweils über 200.000 € schenkungssteuerfrei übertragbar.

Autor: Günther Menth, Rechtsanwalt – www.copp-menth.de