Immobilie in Spanien geerbt – was tun?

Selbst wenn die Elterngeneration Eigentümer einer Spanienimmobilie ist, bringen es die eigenen Lebensverhältnisse oft mit sich, Betreuung kleiner Kinder oder intensive berufliche Tätigkeit, dass zunächst kaum Zeit verblieben ist, sich intensiv mit der künftigen Rechtsnachfolge in das Spanieneigentum zu befassen. Die Folge: Irgendwann ist dann „plötzlich“ der Erbfall eingetreten und sie sind kurzfristig mit einer ganzen Reihe schwerlich zu entscheidenden Fragen konfrontiert:

•  welche Fristen sind zu beachten?
•  welche Steuern sind zu zahlen?
•  an wen kann ich mich zunächst vertrauensvoll wenden?
•  welche Rechtsordnung ist überhaupt einschlägig?

Die richtigen Weichen stellen
Wer sich auf fremdem Terrain bewegt, ist umso größeren Gefahren ausgesetzt um nicht in allseits lauernde Fallen zu tappen. Und bei Eintritt in eine bisher unbekannte Rechtsordnung ist umso mehr Vorsicht geboten.

Den richtigen Berater auswählen
In unserer immer komplexer werdenden Welt sind wir mehr und mehr auf Fachleute und Spezialisten angewiesen. Dies gilt in gleicher Weise für den Bereich der ärztlichen Versorgung wie für die Rechtsberatung, bei Rechtsanwälten noch ergänzend in Form von Länderspezialisten für bestimmte Rechtsbereiche.

Machen wir es kurz: Vom spanischen Notar können Sie keine Rechtsberatung erwarten. Das ist nicht dessen Aufgabe. Zudem verfügt er gemeinhin über keine spezifischen Kenntnisse im mit zu berücksichtigenden deutschen Erbrecht.

Vom deutschen Notar oder Anwalt können Sie grundsätzlich keine spezifischen Fachkenntnisse der spanischen Rechtsordnung und Sprache erwarten.

Richtig sind Sie grundsätzlich bei einigen wenigen deutschen Notaren mit Schwerpunktspezialisierung auf Spanien, sowie bei einigen Anwaltskanzleien mit Doppelstandort in Deutschland und Spanien, vorzugsweise wiederum mit einschlägiger Spezialisierung.

Faktor Zeit – kurzfristig richtig reagieren
Je schneller Sie reagieren, desto mehr und umfassendere Handlungsmöglichkeiten bleiben Ihnen eröffnet. Beispielsweise gibt es in Spanien nach Ablauf von sechs Monaten ohne Antritt der Rechtsnachfolge für den Erben nicht unerhebliche Erbschaftssteuerzuschläge, welche sich schrittweise auf bis zu 20 % erhöhen. Existiert ein Bankkonto in Spanien, so wird dies selbst bei lediglich gegebener Kontomitinhaberstellung des Verstorbenen bankseitig oft komplett paralisiert. Wenden Sie sich hier also zunächst vertrauensvoll an den Bankvertreter, sind Sie oft bereits in die erste Falle getappt.

Aber auch ein schneller Verkauf kann steuerlich unvorteilhaft sein, ohne zuvor sinnvolle Vorbereitungsmassnahmen getroffen zu haben. Der Verkauf nach vorheriger Wohnsitzanmeldung, – empadronamiento -, in Spanien bringt erhebliche Steuervorteile.

Spanische Erbschaftssteuer minimieren
Im Idealfall hat hier der Eigentümer einer Spanienimmobilie schon frühzeitig rechtsgestaltend seine Vermögensnachfolge steuerlich optimiert. Aber auch nach eingetretenem Erbfall verbleiben noch so manche Gestaltungsmöglichkeiten.

So kann die Erbschaftsausschlagung zugunsten der eigenen Kinder steuervorteilhaft sein. Gegebenenfalls kann der Wertansatz bei der Erbschaftsannahme an den zu erwartenden Verkaufspreis angepasst werden. Dies mag zuvor im Einzelfall die spanische Erbschaftssteuer erhöhen, ist allerdings zugleich mit erheblicher Verminderung der Besteuerung des Verkaufsgewinnes verbunden.

Welche Rechtsordnungen kommen zur Anwendung?
Nie ganz vermeiden lässt sich bei Vermögen in Spanien die Anwendung des spanischen Erbschaftssteuerrechtes mit nur sehr niedrigen persönlichen Erbschaftssteuerfreibeträgen für Ehegatten und Kinder in Höhe von lediglich jeweils 16.000,- €.

Zudem kommt bei deutscher Nationalität des verstorbenen Spanienimmobilieneigentümers das deutsche Erbrecht zur Anwendung, in der Rechtspraxis allerdings modifiziert durch spanische Besonderheiten.

Eine Besonderheit ist die Notwendigkeit der notariellen Erbschaftsannahme, praktische Voraussetzung um als Rechtsnachfolger einer Immobilie in Spanien in das dortige Grundbuch eingetragen zu werden.

Der typische Ablauf der erbrechtlichen Rechtsnachfolge in Spanienvermögen

Und so gehen Sie im Erbfall vor:

1.   Richtige Beraterauswahl
2.   Rechtsgutachten zum weiteren Fortgang erstellen lassen
3.   Internationale Sterbeurkunde beschaffen
4.   Erbennachweise beantragen oder beschaffen.
      Dies kann im Einzelfall der deutsche Erbschein oder das spanische  
      notarielle Testament sein
5.   Spanische Steuernummer beantragen lassen
6.   Abfrage beim spanischen Testamentsregister bezüglich potentiell in
      Spanien registrierter Testamente
7.   Notarielle Erbschaftsannahme realisieren lassen
8.   Zahlung der Erbschaftssteuer
9.   Eintragung in das spanische Grundbuch
10. Verkauf der Spanienimmobilie, soweit veranlasst

Wenn Sie eine vereinfachte Abwicklung bevorzugen
Dann erteilen Sie einem Miterben oder Ihrem anwaltlichen Berater die erforderliche notarielle Vollmacht unter Berücksichtigung der spanischen Besonderheiten bei der Vollmachtsabfassung oder Sie ratifizieren notariell die bereits vom mündlich beauftragten Vertreter realisierte Erbschaftsannahmeerklärung.

Günter Menth
Würzburg & Manacor / Mallorca
Tel.: (0034) 971 – 55 93 77
Fax: (0034) 971 – 55 93 68
e-mail: info@erbrechtskanzlei-spanien.de
www.erbrechtskanzlei-spanien.de