Erwerb einer Spanienimmobilie über eine spanische S.L.

Wann ist der Erwerb einer Spanienimmobilie über eine spanische S.L. wirklich sinnvoll?


RA Menth gibt Antworten auf einige wichtige Fragen:

Vielfach wird die Gründung einer Immobilien S.L. unkritisch propagiert, oft wird sie pauschal abgelehnt.
Beide Bewertungen sind nicht sachgerecht. Vor der Entscheidung für oder gegen eine spanische Immobilien S.L., – entsprechend einer deutschen GmbH -, empfehlen sich folgende Schritte/Überlegungen zur Entscheidungshilfe:

1. Klarheit verschaffen, welche Ziele Sie mit der Immobilie und der S.L.-Gründung verfolgen
– Späterer Wiederverkauf oder Behalten für die Nachfolgegeneration?
– Steuerminimierung bei Wiederverkauf oder bei erbrechtlicher Nachfolge?
– Geheimhaltung der eigenen Eigentümerstellung im Hinblick auf pflichtteilsberechtigte Personen, Gläubiger, Finanzamt u.a.?

2. Bei welchen Zielkonstellationen ist die Haltung der Immobilien in Spanien per S.L. tendenziell sinnvoll?
– Immobilienwert über 500.000 €
– Lebzeitige Immobiliennachfolge ist vorgesehen, insbesondere an nichtverwandte Personen, etwa den wesentlich jüngeren Lebensgefährten
– Besondere Immobilie, bei welcher abzusehen ist, dass potentielle Kaufinteressenten auch per Gesellschaftsanteilsübernahme erwerben dürften.
Dann nämlich profitiert der Verkäufer letztendlich vom steuerfreien Erwerb des Käufers.

3. Das sind die zentralen Vorteile einer Immobilien S.L.
– Die lebzeitige Anteilsübertragung ist steuerfrei
– Bei Veräußerung aus der S.L. heraus an Dritte wird ein Veräußerungsgewinn nur mit 15 % Körperschaftssteuer versteuert, verglichen mit zur Zeit 35 % Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn beim nicht nichtresidenten Verkäufer.
Der Vorteil relativiert sich allerdings, wenn man die Gewinnentnahme aus der S.L. und deren 15 %ige Quellenbesteuerung mit einbezieht. Der verbleibende Gewinn nach Steuern in Spanien bei der Sociedad Patrimonial beträgt dann 72,25 % gegenüber 65 % beim Verkauf durch eine natürliche Person.
– Prinzipiell vorteilhaft ist die Tatsche, dass der Käufer von einer S.L. – diese gilt als in Spanien residente Rechtsperson auch wenn nichtresidente Personen/Ausländer deren Gesellschafter sind -, nicht 5 % des Kaufpreisanteiles direkt als Gewinnsteuervorauszahlung an das spanische Finanzamt abzuführen hat. 
4. Diese nachfolgenden, oft genannten Vor- oder Nachteile einer spanischen Immobilien S.L. können Sie als wechselseitige Aufrechnungsgrößen tendenziell vernachlässigen
– Keine fiktive Einkommens- oder Vermögenssteuerpflicht der S.L.
– Jährliche Verwaltungskosten der S.L., ca. 1.000 €, u.a. Buchhaltung, Jahressteuererklärungen.

5. Bei diesen Konstellationen ist eine S.L. häufig ein Nachteil oder Risiko
– Unsicherheit über potentielle S.L.-Verbindlichkeiten, wenn die S.L. zuvor auch anderweitig geschäftlich aktiv war.
– Die erbrechtliche Vermögensnachfolge soll steuerlich günstiger gestaltet werden ohne dass zuvor systematisch die Gestaltungsvarianten zur erbrechtlichen Steuerminimierung geprüft wurden.
– Oft sind hier andere Gestaltungsvarianten wie Testamentsabänderungen oder Beantragung der spanischen Residencia die wesentlich steuergünstigeren Varianten. Der erbrechtliche Anteilsübergang wird auch mit nahezu dem Immobilienverkehrswert von der spanischen Erbschaftssteuer erfasst.
– Die S.L. erwirbt die Immobilie nicht direkt, sondern eine Immobilie muss erst von der bereits bestehenden persönlichen Eigentümerstellung mit einem steuerpflichtigen Vorgang in die neu zu gründende S.L. eingebracht werden.

6. Diese Leitlinien lassen eine Einzelfallprüfung nicht überflüssig werden
– Zum einen ändert sich die Steuersituation mit dem Zeitablauf.
Weiterhin gibt es regionale Unterschiede, etwa bei der spanischen Erbschaftsteuer.
– Immer zu prüfen sind alternative Gestaltungsmöglichkeiten im Einzelfall.
– Den praktischen Ablauf erleichtert der Erwerb einer so genannten Vorratsgesellschaft vor dem Immobilienerwerb, für welche Übernahmekosten in Höhe von etwa 2.500 € bis 3.000 € in Ansatz zu bringen sind.
– Vorteilhaft ist eine neutrale Beratung mit potentiell vorhandener Übernahme von Vorratsgesellschaften und kontinuierliche Verwaltung und Umsetzung durch eine spanische Steuerberatungsgesellschaft.
– Zu beachten sind auch immer die einzuhaltenden Eckpfeiler einer so genannten Sociedad Patrimonial, u.a. ist ein Jahr bis zur Anteilsübertragung abzuwarten und kein Anteilsübernehmer darf mehr als 50 % Anteile erhalten.

Eine Information der

Anwaltskanzlei Menth
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