Eigentumsumschreibung bei der Immobilie in Spanien
Zunächst ist allgemein festzuhalten, dass für in Spanien belegene Immobilien und deren Erwerb grundsätzlich wegen der bestehenden nationalen Eigentumsordnung nicht deutsches sondern spanisches Immobilienrecht Anwendung findet.
Diese Tatsache wirft nicht nur weitere Unsicherheit und teils Resignation auf, sondern wird von vielen Immobilienkäufern wie Verkäufern betreffend der hiermit verbundene Risiken unterschätzt.
Immobilien in Spanien – Immbolien an allen Küsten in Spanien
Vertragsform
Zu einem Kaufvertrag über eine Immobilie gehört zunächst einmal – und dies nicht anders als in Deutschland auch – die Einigung der Parteien über einen bestimmten Kaufpreis des jeweiligen Objektes. Wird ein für beide Seiten akzeptabler Preis ausgehandelt, ist Vorsicht geboten.
Anders als im deutschen Recht, wo es bekanntlich zu einem wirksamen Kaufvertrag über eine Immobilie eines notariellen Kaufvertrages bedarf, kann in Spanien bereits ein mündlich abgeschlossener Vertrag in Verbindung mit der Verfügungsgewalt über das Objekt ausreichen, um einen Eigentumsübergang zu begründen.
In der Regel hingegen und zur Sicherung der Beweis- und Darlegungslastsituation wird zwischen den Parteien aber meist ein privatschriftlicher Kaufvertrag abgeschlossen.
Zu beachten ist, dass es sich dabei um eine Übereinkunft handelt, die die Pflichten von Verkäufer und Käufer verbindlich reglementieren, ein Zurück hiervon dann auch nur unter ganz bestimmten, strengen Voraussetzungen möglich ist. Deshalb sollte ein solcher privatschriftlicher Vertrag keines Falles nur deswegen eingegangen werden, um sich ein Objekt auf geraume Zeit am Markt zu sichern.
Wenn es zum Abschluss eines solchen Vertragswerkes kommen soll, muss spätestens unmittelbar hiervor fachkundiger Rat über Belastungen und Steuern etc,…(hierzu später unten unter d) eingeholt worden sein. Es ist ebenfalls vorher (!) zu überdenken, wie in einem Privatvertrag die Beschaffenheit des Kaufobjektes, Lastenfreiheit, Übergabezeitpunkt, steuer- und kostenrechtliche Abwicklung, u.a. zu definieren sind. Gerne helfen wir Ihnen hierbei fallorientiert weiter und beraten Sie eingehend hinsichtlich Ihrer Interessen als Käufer oder Verkäufer einer Liegenschaft, prüfen Ihnen vorgelegte Verträge oder entwerfen solche für Sie.
Hingegen reicht ein privatschriftlicher Vertrag nicht aus, um eine Eigentumsänderung im spanischen Grundbuch zu erreichen. Hierzu bedarf es zur Gültigkeitsvoraussetzung einer notariellen Escritura, also einer öffentlichen Niederschrift, deren Termin auch bereits im privatschriftlichen Vertrage bestimmt werden kann, was insbesondere dem Käufer die Sicherheit bietet, das grundbuchliche Eintragungsverfahren in die Wege zu leiten, um zu einer gesicherten Eigentumsposition zu gelangen.
Betreffend der Möglichkeit zur Beurkundung vor deutschen Notaren, Vollmachtserstellungen, über das internationalen Legalisierungsverfahren sowie über die Möglichkeiten des Eigentumserwerbs Minderjähriger, Katasterwerte, Maklerverträge, Neubauerklärungen und Bewohnbarkeitsbescheinigungen, Finanzierungsmodelle und über Ihre Möglichkeiten zum Erwerb über Immobiliengesellschaften, Devisenbescheinigungen und des Erwerbs von Wohnungseigentums können wir Sie bei Interesse ebenfalls en detail unterrichten.
Eigentumsübergang
Nochmals sei ausdrücklich erwähnt, dass nicht erst die Auflassung und der Eintrag im Grundbuch die Eigentumsänderung bewirken, vielmehr erfolgt der Eigentumsübergang durch vertragliche Einigung der Parteien hierüber und durch Übergabe der Verfügungsgewalt also des Besitzes des Hauses, etwa durch Schlüsselübergabe. Im Zweifel gilt als Übergabezeitpunkt der Moment der Erstellung der notariellen Escritura, wenn diese nichts anderes vorsieht.
Eintrag in das Grundbuch
Ebenso wie im deutschen Rechtkreis ist das Grundbuch in Spanien dasjenige Register, in welchem Rechte und Eigentumsverhältnisse, respektive eigentumsähnliche Rechte eingetragen werden. Dadurch wird der öffentliche Glaube und die Sicherheit im Rechtsverkehr begründet. Wie aber oben schon beschrieben, kann ein Eigentumsübergang bereits vor Eintrag im Grundbuch stattfinden, das Grundbuch gibt in solchen Fällen zwar nicht die aktuelle Eigentumssituation wieder, schützt aber denjenigen, der auf den Eintrag im Grundbuch gutgläubig vertraut. Die eigentliche Sicherheit nach einem Immobilienkauf bietet folglich erst der Eintrag in das Grundbuch.
Solange eine Umschreibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch noch nicht erfolgt ist, besteht Gefahr für den ursprünglichen Käufer und noch nicht umgetragenen „eigentlichen“ Eigentümer, da ein Dritter gutgläubig und rechtswirksam vom noch im Grundbuch eingetragenen Alteigentümer erwerben kann, auch wenn vorher bereits ein anderer Kauf zustande gekommen war.
Ein Zwischenverkauf, etwa aus betrügerischen Absichten kann insoweit nur durch ein zeitnahes und geregeltes Eintragungsverfahren, welches wir in die Wege leiten und überprüfen werden, vermieden werden, denn das Gesetz schützt grundsätzlich den Dritten, der sich auf den Eintrag im Grundbuch verlassen hatte in weit größerem Umfang. Ist vorliegend eine Escritura erstellt worden, so sollte man sich darüber vergewissern, ob der Eintrag im Grundbuch auch tatsächlich erfolgt oder in die Wege geleitet worden ist. Die Spanne zwischen Erstellung der Escritura und Eintrag im Grundbuch beträgt etwa zwei Monate.
Das Eintragungsverfahren ist in jedem Fall zu überprüfen, da nach Escrituraerstellung der Grundbucheintrag auch nicht notwendigerweise automatisch erfolgt. An dieser Stelle nochmals dringend anzuraten ist, dass vor Erwerb einer Immobilie die aktuelle Grundbuchsituation anhand zumindest eines einfachen Auszugs hieraus zu überprüfen ist. Nur so erhalten Sie Gewissheit darüber, dass Sie auch vom rechtmäßigen Eigentümer erwerben und vor allem, ob und wie das Grundstück etwaigen mit Belastungen wie Hypotheken, Nießbrauchs- und Vorkaufsrechten, Geh- und Wegerechten belastet ist.
aktuelle Liegenschaftssituation
Neben den soeben erwähnten Nachforschungen sollte nicht vergessen werden, auch die Grundstücksqualität, Grundstücksgrenzen und die tatsächliche Größe der Parzelle, das Vorhandensein einer Baugenehmigung, rechtmäßige Bauausführung, gezahlte Steuern, etwa Grundsteuer, gezahlte Gebühren etwa für Müll Wasser, Strom und Telefon und Versicherungen soweit als möglich anhand aktueller Unterlagen überprüft werden.
Besonders zu nennen in diesem Zusammenhang ist auch die Überprüfung der Situation hinsichtlich angefallener oder ggf. noch anfallender Urbanisationskosten. Befindet sich die Parzelle in einer neueren Urbanisation könnten womöglich in Kürze Anliegerkosten oftmals in fünfstelliger Höhe (wohlgemerkt in EURO) auf Sie zukommen.
Für den Käufer werden wir individuell ggf. Sicherheitseinbehalte arrangieren können. Besondere und in jedem Fall zu beachtende Faktoren können auch mit der Lage des Grundstücks zusammenhängen, etwa die Belegenheit in einem küsten- bzw. strandnahen Bereich oder in Naturschutz oder Agrarregionen, für die das spanische Gesetz besondere, eigentumseinschränkende Maßnahen vorsieht. Sollten Sie Liegenschaften in Aragon, Balearen, Katalonien, und weiteren spezifischen Regionen Spaniens zu erwerben gedenken, so gelten Sonderbestimmungen, die wir hier nicht weiter vertiefen wollen.
Da ein Immobilienkauf für die Überzahl der Leser dieser Broschüre sicherlich kein Geschäft des täglichen Lebens darstellt, die eingesetzten Geldbeträge oftmals beträchtlich sind und über ein Arbeitsleben lang hart erwirtschaftet werden mussten, ist dringend anzuraten, Rechte an Grundstücken en detail und rechtzeitig überprüfen zu lassen, ferner an fachkundigem Rat, ggf. auch an einem Übersetzer nicht übergebühr zu sparen, damit sich der Traum vom Eigenheim unter spanischer Sonne nicht zu einem juristischen Fiasko verwandelt.
Selbstverständlich erledigen wir all die vorgenannten Überlegungen und Maßnahmen für Sie schnell, kompetent und unverzüglich, wobei sich unser Honorar nach dem Umfang der Überprüfungen bemisst, in jedem Fall aber in keinem Verhältnis zu einem etwaig entstehenden Schaden stehen dürfte und schließlich für jeden Immobilienerwerber tragbar sein sollte.
Autor: RA Guido von Berg
Kanzlei Dr. Crespo & Partner
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