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Die eigene Immobilie in Spanien verkaufsreif machen – oft eine schwierige Aufgabe

Vor längerer Zeit haben Sie ein Haus in Spanien käuflich erworben oder geerbt. Jetzt steht deren Verkauf an. Der beauftragte Makler stellt dann oft fest, dass die Immobilie im aktuellen Rechtszustand zu einem akzeptablen Preis unverkäuflich ist. Die Gründe sind vielfältig.

Nachfolgend eine Auflistung einer Reihe typischer Gründe, welche uns als Rechtsanwalt auf Mallorca mit gewisser Regelmässigkeit beschäftigen:

Fehlende Grundbucheintragung insgesamt, oder für einen Neu- oder Anbau ist die Neubauerklärung noch zu tätigen.
Baukörper sind im Kataster nicht korrekt registriert.
Ideelle Miteigentümer von eigenständig bewohnten Gebäuden müssen eine Grundstücksteilung vornehmen.
Miteigentümergemeinschaften einigen sich nicht über den Verkauf
Der Hausbau ist bauordnungsrechtlich nicht beendet, es fehlt die Bewohnbarkeitsbescheinigung.
Ohne Baugenehmigung errichtete Gebäudeteile müssen vorab legalisiert werden.
Kein Anschluss an das Stromnetz.
Frühere Nießbrauchsrechte oder Dienstbarkeiten müssen aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft ist noch nicht abgeschlossen.

Die meisten dieser Praxisprobleme sind lösbar, wenngleich oft mit einem höheren Finanz- und vor allem Zeitaufwand. So kann der Anschluss an das öffentliche Stromnetz für Eigentümer von Landfincas mehrere Zehntausend Euros und schnell mehr als ein Jahr Zeitaufwand kosten. Die Realisierung des aktuellen Verkaufsvorhabens ist damit zeitlich nicht möglich.
Die Schlussfolgerung: Bei mittelfristiger Verkaufsabsicht empfiehlt sich, die Vorprüfung der Verkaufsreife. Bei dieser Gelegenheit wird dann regelmässig auch die Nichteintragung oder Baurechtswidrigkeit von Gebäudeteilen aufgedeckt. Gegebenenfalls muss eine Nachgenehmigung eingeleitet oder die Frist von acht Jahren bis zum Erreichen der Bestandssicherung abgewartet werden.
Auch Grundstücksteilungsverfahren, wenn sie denn im Einzelfall rechtlich möglich sind -, nehmen viele Monate in Anspruch. Üblicherweise müssen hierbei auch Architekten und Vermesser eingeschaltet werden.
Bei Erbengemeinschaften sind oft adäquate, dem spanischen Recht entsprechende, Vollmachten zu erstellen und Erbauseinandersetzungsverträge zu konzipieren.
Zu einem unfassenden Check der Verkaufsreife spanischer Immobilien gehört darüber hinaus die Einbeziehung steuerlicher Aspekte.
Stehen Steueränderungen an, – wie etwa zum Jahresbeginn 2007 -, sind auch steueroptimierte Zeitfenster für den Verkauf anzuvisieren oder eine vorbereitende Wohnsitzwahl vorzunehmen.
Schliesslich kann aus ökonomischer Sicht vor dem Verkauf des Ferienhauses in Spanien auch eine Renovierung oder bauliche Ergänzung, zum Beispiel mit einem Schwimmbad, wirtschaftlich sinnvoll sein.