Der Kaufvertrag / Die Escritura – Hauskauf in Spanien

Vom Gesetz her muss jeder bei Immobiliengeschäften eine Escritura machen, weist die spanische Anwältin Frau Susana Barco-Schultz auf das Zivilgesetzbuch hin. Außerdem: Das Gesetz verlangt die Escritura de Compraventa für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch.

Unwissenheit? Bauernschläue? Leichtsinn? Gleichgültigkeit? Begriffe wie „Escritura Pública„ und “Registro de la Propiedad“ existieren für einen Teil der Käufer nicht. Es ist ihnen egal, sie wollen weder anfallende Gebühren noch Steuern zahlen, eventuell Schwarzgeld unterbringen. Wozu einen Notar hinzuziehen? „Macht man sich die Funktion einer öffentlichen Beurkundung des privaten Kaufvertrages und die Aufgabe des Grundbuches klar, dürfte es – aus legaler Sicht erst recht – überhaupt keine Frage sein, die “Escritura Publica de Compraventa„ erstellen zu lassen.

“Nur durch diese Urkunde nämlich können Sie sich als Eigentümer im Grundbuch verewigen„. Übrigens ist auch die Vermutung der Besitzübergabe an die “Escritura„gekoppelt. Käufer sollten aber wissen: Ein privatschriftlicher Kaufvertrag ist ebenso gültig und das Eigentum wird mit dem Hauschlüssel übergeben. Nur, das allein macht niemandem zum verbrieften Eigentümer.

Die “Escritura“ zu machen ist ein Muss.

Das fordert der Staat. In Artikel 1.280 des spanischen Zivilgesetzbuches (CC) steht: In öffentlicher Urkunde müssen abgefasst werden: Rechtsgeschäfte und Verträge, die das Entstehen, die Übertragung, die Änderung oder das Erlöschen von dinglichen Rechten an Grundstücken zum Gegenstand haben. Der Begriff Grundstücksgeschäfte bezieht sich auf Immobilien allgemein. Soll der Kauf/Verkauf ins Grundbuch eingetragen werden? Ja, unbedingt. Man vermeidet Mehrfachverkäufe der Immobilie, weitere Haftungen für Schulden des Verkäufers und ein Wiederverkauf wird erleichtert“.

Der Grundsatz des guten Glaubens gilt – wie beim deutschen Grundbuch auch – beim spanischen „Registro de la Propiedad„. Das bedeutet, dass der Käufer, der sich nicht umgehend mit der „Escritura“ das Recht auf Eigentumseintrag im Grundbuch sichert, böse auf die Nase fallen und ihm sein frischerworbenes Eigentum unterm Allerwertesten weg verkauft werden kann. Warum? Sein Verkäufer – vorausgesetzt natürlich, er steht im Grundbuch – kann Dritten gegenüber jederzeit beweisen, dass er der Eigentümer ist…

Was auf dem Grundstück gebaut wird, gehört dem Eigentümer

Wer als Privatmensch ein Stück Land irgendwo erwirbt, sollte sofort – und nicht erst bei Hausfertigstellung – seinen Eigentumstitel im Grundbuch vermerken lassen. Der Grund: Alles, was auf dem Grundstück gebaut und gepflanzt wird, gehört demjenigen, in dessen Besitz sich das Grundstück befindet. Auch wenn Sie eine Parzelle in einer Urbanisation kaufen, sollten Sie darauf bestehen.

Wie wird es gemacht?

Der Bauherr lässt klugerweise nach einem privat schriftlichen Vertrag, der in Spanien üblich ist, einen Notar dieses Abkommen beurkunden. Vor Privatvertragsunterschrift besorgt der Käufer sich einen Grundbuchauszug. Wird keine “Escritura„ erstellt, könnte es Ihnen so ergehen, wie folgendes Beispiel aus der Anwaltspraxis zeigt: Sie versäumen, die Grundbucheintragung mittels“ mit dem Bauträger abzuklären, der Ihnen ein Haus verkauft hat. Wieder wird eine „Escritura de Compraventa“ (Verbriefung des Kaufvertrages über das Grundstück oder /und das Haus) noch eine “Escritura de Obra Nueva„ (Neubauerklärung nach Bauabnahme) vereinbart.

Sie vermieten das Haus langfristig. Der Mieter wird säumig und Sie sauer: Sie wollen ihn hinauswerfen, doch er geht nicht. Eine Räumungsklage kann nicht beantragt werden, Sie sind nämlich nicht Eigentümer des gebauten Hauses. Das ist noch immer der Bauträger.

Den Eigentumsnachweis (Determinación del Derecho de Propiedad) zu erbringen, ist eine langwierige, kostenspielige und komplizierte Angelegenheit. Immerhin, bei nicht im Grundbuch eingetragenen Grundstücken besteht di Möglichkeit, die nachträgliche Eintragung des Eigentümers ins Grundbuch zum Beispiel durch ein “Expediente de Dominio„ – Verfahren zu erzielen.

Was unterschätzt der deutsche Käufer?

Auch – oder gerade weil – ein Privat schriftlicher Vertrag im Gegensatz zu Deutschland in Spanien üblicherweise für einen Immobilienwechsel oder einen Grundstücks – und Hausneubau von beiden Vertragsparteien geschlossen werden kann, ist höchste Vorsicht geboten.
“Ein ohne Notar geschlossener Immobilienkaufvertrag ist nach deutschem Recht nichtig„, erklärt die Anwältin. Nicht so in Spanien. Hier sind Privatverträge in jeder Form verbindlich, sofern die für ihre Wirksamkeit wesentlichen Voraussetzungen vorliegen. Sind in dem Privatschriftlichen Vertrag Kaufpreis, Zahlungsart und Übergabe festgehalten, ist der Vertrag rechtswirksam. Auch ohne Notar.

Die notarielle Beurkundung ist wichtig für eine Eintragung des Eigentümers ins Grundbuch. Susana Barco – Schultz rät jedem Käufer: 1. Vor einer Unterschrift sich über die Immobilie beim Grundbuchamt und im Rathaus zu informieren 2. die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages so bald wie möglich zu realisieren und schon im Privatvertrag, den Notartermin zu fixieren.

Gemäß Artikel 605 des “Codigo Civil„ hat “das Grundbuch die Eintragung oder Registrierung der Rechtsgeschäfte und Verträge zum Gegenstand, die sich auf das Eigentum und die übrigen dinglichen Rechte an unbeweglichen Sachen beziehen. Auch in Spanien gilt der Gutglauben. Das bedeutet, dass ein neuer Eigentümer gutgläubig vom im Grundbuch eingetragenen Vorbesitzer etwas erwirbt. Es ist rechtswirksam, selbst wenn zwischen dem tatsächlichen Eigentum und dem Grundbuch ein Unterschied besteht, da Rechtsübertragungen ja auch ohne Eintragung ins Grundbuch getätigt werden. Es besteht keine Pflicht zur Eintragung von Rechten ins Grundbuch, wohl bei Grundstücken eine zur Escrituraerstellung.

Der Eintragung ins Eigentumsregister hat meist deklatorische Wirkung. Auch wenn das Eigentum laut CC mit der Übergabe der Immobilie erfolgen kann: Die Eintragung ins Grundbuch ist ein anzuratender Schutz. Das Prinzip des guten Glaubens (im Grunde genommen, nichts anderes als das Vertrauen aufs Grundbuch) schützt den Käufer vor Doppelverkäufen oder Zwangsvollstreckungen gegen den alten Eigentümer.
Der Gutglaubenschutz bezieht sich allerdings nicht auf die Grundstücksgröße. Mittel zur Eintragung der Besitzrechte ins Grundbuch ist die “Escritura„. Ohne sie läuft nichts. Bestehen Sie beim Notar darauf, dass er sich um das Eintragungsverfahren der „Escritura“ kümmert.

Autorin: RA-in Susana Barco-Schultz