Das spanische Wohneigentumsgesetz. Eigentumswohnung in Spanien

Viele Eigentümergemeinschaften in den spanischen Küstenregionen werden mehrheitlich von Deutschen bewohnt, so dass auch mehr und mehr Deutsche die Funktionen des Präsidenten oder Sekretärs -, spanisch: administrador -, der Eigentümergemeinschaften übernehmen.
Im Unterschied zu dem deutschen Wohnungseigentumsrecht hat das spanische einen wesentlich erweiterten Anwendungsbereich, so dass nicht nur Häuserblocks, auch ganze Siedlungen von freistehenden Häusern, sogenannte Urbanisationen, dem spanischen Wohnungseigentumsrecht unterfallen.
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz beschreibt im wesentlichen die Aufgaben und Pflichten der Funktionsträger und Organe der Eigentümergemeinschaft. Antworten auf praktische Einzelfragen geben Rechtsprechung und Literatur. Praxisnahe Antworten hierzu ohne allzugrosse juristische Vertiefung gibt hierzu die weiter unten zitierte Veröffentlichung der Autoren Steuber und van Arkel.

Der Präsident der Wohnungseigentümergemeinschaft

Zum Präsidenten der Wohnungseigentümergemeinschaft kann jeder Immobilieneigentümer der jeweiligen Urbanisation / Wohnungseigentumsgemeinschaft gewählt werden.
Eine Abwahl ist möglich auf einer ordentlichen oder ausserordentlichen Versammlung der Eigentümergemeinschaft.
Die wichtigsten Kompetenzen und Aufgabenfelder des Präsidenten kurz skizziert:
– Einberufung der Eigentümerversammlungen und deren Vorsitz
– Übernahme auch der Aufgaben des Sekretärs oder Verwalters, – administrador -, soweit keine andere Person hiermit beauftragt ist
– Gerichtliche und aussergerichtliche Vertretung der Miteigentümergemeinschaft

Aufgaben und Rechtsstellung des Sekretärs oder Verwalters

Zum Sekretär kann jeder Miteigentümer oder jeder Inhaber des Titels „Administrador de Fincas“ gewählt werden.
Die Abwahl eines Sekretärs ist durch die Wohnungseigentümergemeinschaft jederzeit möglich; Arbeitnehmerschutzrechte bestehen zugunsten des Sekretärs nicht.

Die wesentlichen Aufgaben des Sekretärs:
– Führung des Protokolls in der Eigentümerversammlung
– Ausfertigung von Akten und Beschlüssen
– Rechnungslegung gegenüber dem Präsidenten betreffend die Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft
– Zustellung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung
– Führung der schriftlichen Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
– Sonstige Aufgaben, die sich aus der Satzung oder Weisungen von Eigentümerversammlung oder Präsidenten ergeben

Die Eigentümerversammlung

Das Recht zur Einberufung der Eigentümerversammlung steht neben dem Präsidenten auch derjenigen Anzahl von Miteigentümern zu, die sowohl über 25 % der Stimmen wie auch der Quoten verfügen.
Jeder Miteigentümer hat das Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Statt des Eigentümers kann auch eine schriftlich in spanischer Sprache bevollmächtigte Person teilnehmen.
Die ergänzende Teilnahme eines Anwaltes in Vertretung eines einzelnen Miteigentümers oder eines Organs wie Präsidenten oder Sekretär ist grundsätzlich von der Zustimmung der anwesenden Miteigentümer abhängig.
Im Bedarfsfalle müsste der Anwalt mit einer Vollmacht einer nicht anwesenden Person ausgestattet werden oder der ihn beauftragende Miteigentümer selbst an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen.

Buchprüfung

Jeder Miteigentümer hat das Recht, die Bücher und Verwaltungsunterlagen der Eigentümergemeinschaft in eigener Person einzusehen oder durch einen Buchprüfer prüfen zu lassen.

Zum Protokoll der Eigentümerversammlungen

Vom Sekretär oder Protokollführer ist von jeder Eigentümerversammlung ein Protokoll anzufertigen.
Grundsätzlich genügt ein Beschlussprotokoll, Wortprotokolle sind nur bei entsprechender Beantragung durch einen Teilnehmer notwendig.
Das Protokoll ist vom Präsidenten und Protokollführer zu unterzeichnen und in der darauffolgenden Eigentümerversammlung der Eigentümergemeinschaft zur Genehmigung vorzulegen.
Der Sekretär oder Protokollführer ist weiterhin verpflichtet, das Protokoll nach der Eigentümerversammlung allen Miteigentümern schriftlich zukommen zu lassen.

Zur Satzung

Die Eigentümergemeinschaft kann sich eine Satzung geben, muss dies allerdings nicht.
Bei Vorhandensein einer Satzung kann diese nur einstimmig abgeändert werden.
Die Grenze der in der Satzung regelbaren Inhalte liegt beim Erreichen der essenziellen Grundrechte jedes Miteigentümers.

Literaturempfehlungen

Zum Einstieg in diesen Themenbereich seien die zwei folgenden Bücher empfohlen, verbunden mit dem Hinweis, dass eine Reform des spanischen Wohnungseigentums-gesetzes Ende der 90-er Jahre erfolgte. In beide Bücher ist eine doppelsprachige Version des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes integriert.

“Wohnungseigentum in Spanien“
Autoren Loeber und Perez,
Edition Internationale Wirtschaft, ISBN 3-921326-26-5

“Das neue spanische Wohnungseigentumsgesetz
Eigentumswohnung oder Haus in einer Urbanisation“
Kommentar, Stichworte und Gesetzestext
Autoren: Steuber und van Arkel, ISBN 3-89250-055-X

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