Verkauf einer Immobilie in Spanien – ab 1.1.2015 Verlust von Steuervorteilen

Das Jahr 2015 naht im Sauseschritt. Es gibt gesetzliche Änderungen beim Verkauf einer Immobilie in Spanien! Ab 1. Januar 2015 droht der Verlust erheblicher Steuervorteile!
Wenn es um den Verkauf von Spanien-Immobilien geht, die vor dem Jahre 1995 erworben wurden, ist Eile geboten. Denn ffür diese Immobilien genießen Verkäuer nur noch bis zum 31. Dezember 2014 erhebliche steuerliche Vorteile. Mit der zum neuen Jahr 2015 in Kraft tretenden Steuerreform gehen diese steuerlichen Privilegien weitgehend verloren.
Besteuert wird bei einem Hausverkauf die Wertdifferenz zwischen dem seinerzeitigen Anschaffungswert und dem jetz erzielten Verkaufserlös. Dieser Wert fällt oftmals hoch aus, da spanische Immobilien in der Regel trotz der Wirtschaftskrise eine über die Jahre deutliche Wertsteigerung zu verzeichnen haben.
Der ermittelte Veräußerungsgewinn wird für nicht in Spanien Ansässige (sogennante Nichtresidenten) mit zurzeit 21 Prozent besteuert. Dieser Steuersatz verringert sich in den nächsten Jahren. Er sinkt im Jahr 2015 auf 20 Prozent und beträgt ab dem Jahr 2016 dann 19 Prozent.
Was ändert sich bei der Steuer ?
Obwohl dies auf den ersten Blick steuermindernd erscheint, wird der Verkauf bestimmter Immobilien steuerlich ungünstiger. Bisher finden nämlich bei Immobilien, die vor dem Jahr 1995 erworben wurden, bestimmte Reduktionssätze auf den bis zum Jahr 2006 erzielten Veräußerungsgewinn Anwendung, durch die die Steuer deutlich gemindert wird. Hierbei kann es je nach Einzelfall sogar zu einer fast vollständigen Steuerfreiheit kommen, für die dann nur der seit 2006 entstandene Wertzuwachs zu versteuern ist.
Ab dem Jahr 2015 faööem doese Reduktionssätze jedoch bei einem Verkaufspreis von über 400.000 Euro vollständig weg. Verkauft eine Person eine Immobilie für 600.000 Euro, findet der Freibetrag nur für 400.000 Euro Anwendung. Der restliche Kaufpreis ist vollständig zu versteuern.
Wie sieht die Versteuerung nach dem Jahr 2015 aus ?
Gleiches gilt, wenn jemand im Jahr 2015 eine Immobilie ffür 400.000 Euro und im Jahr 2017 eine weitere für 200.000 Euro verkauft. Hinsichtlich der ersten Immobilie kommt die Reduzierung vollständig zur Anwendung. Da einem der Freibetrag jedoch nur einmal gewährt wird und dieser beim Verkauf der ersten Immobilie voll ausgenutzt wurde, gibt es bei dem Verkauf der zweiten Immobilie keine Möglichkeit, den Wertzuwachs zu verringern.  Die Steuerlast wird demanch bei Verkaufspreisen über 400.000 Euro deutlich steigen.
Ebenfalls steuererhöhend wirkt sich ab 2015 aus, dass der Anschaffungspreis nicht mehr inflationsbereinigt wird.
Folgendes Beispiel dient der Veranschaulichung der Auswirkungen der Reform:
Abschlussdatum der Kaufurkunde : 31. Dezember 1980. Kaufpreis : 30.000 Euro.
1. Variante: Abschlussdatum des notariellen Verkaufvertrags am 31. Dezember 2014. Kaufpreis 600.000 Euro
2. Variante: Abschlussdatum des notariellen Kaufvertrags am 31.12.2015, Kaufpreis 600.000 Euro
Zu zahlende Steuer 2014: rund 30.000 Euro
Zu zahlende Steuer 2015: rund 58.000 Euro

Eigentümer, die beabsichtigen, ihre Immobilie in naher Zukunft zu veräußern, sollten daher versuchen, den Verkauf noch in diesem Jahr abzuwickeln. Auf diese Weise kann eine große Menge Geld gespart werden.
Berücksichtigung sollte die Steuerreform auch bei bereits fortgeschrittenen Verkaufsverhandlungen finden: Bei finalen Verhandlungen oder Streitigkeiten um den genauen Kaufpreis könnten sich gegebenenfalls preisliche Zugeständnisse an den Käufer bei einem Verkauf 2014 insgesamt günstiger auswirken, als ein Verkauf zu einem höheren Preis ab dem 1. Januar 2015.
Dies gilt insbesondere dann, wenn der Kaufpreis über 400.000 Euro betragen soll doer der Verkäuer über weitere Immobilien verfügt, die zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden sollen.
Eine Gegenüberstellung und Bewertung des Einzelfalls kann durch einen Steuerberater vorgenommen werden.
Für Senioren hat der spanische Gesetzgeber noch eine Besonderheit bei der Neuregelung der Wertzuwachssteuer ab dem kommenden Jahr eingeführt. So können Personen über 65 Jahre beim Verkau ihrer Immobilie von der Steuer komplett befreit werden. Voraussetzung allerdings ist, wie spanische Medien berichten, dass der Erlös vollständig in eine Form von Altersversorgung investiert wird.

 Weitere Informationen erhalten Sie bei der Kanzlei Löber und Partner in Spanien. Sie erreichen die Rechtsanwaltskanzlei unter der Tel-Nr: 0049-965 782 754 in Denia.