Im spanischen Recht wird zwischen Vermietung von Wohnraum und Vermietung von Geschäftsräumen oder Räumlichkeiten zur Abhaltung von Kultur- oder Lehrveranstaltungen oder ähnlichem klar unterschieden. Handelt es sich bei Ihrem konkreten Mietobjekt um Räumlichkeiten oder ein Haus, das dem Wohnen dienen soll (Vorsicht: Ein Urlaubsdomizil fällt unter Umständen nicht darunter), so finden die gesetzlichen Vorschriften zur Vermietung von Wohnräumen (Ley de Arrendamiento Urbano, LAU) Anwendung.
Die Frage der Mieterhöhung richtet sich in diesem Fall nach folgenden Maßgaben:
Das spanische Recht lässt grundsätzlich eine jährliche Mieterhöhung zu, die sich in der Höhe nach dem Índice de Precios al Consumo (IPC) zu richten hat. Der IPC ist ein Verbraucher-Preisindex, der die Preisentwicklung aller Güter und Dienstleistungen auf dem spanischen Verbrauchermarkt misst und monatlich veröffentlicht wird.
Obwohl der Preisindex von Monat zu Monat variiert, lässt sich für die vergangenen Jahre eine zulässige Mietzinserhöhung von konstant 3 bis 4 % pro Jahr ausmachen.
Das bedeutet: Wurde beispielsweise ab April 2010 eine Monatsmiete von 500 Euro gezahlt, so konnte ab April 2011 die Miete um gut 3 % auf 517 Euro erhöht werden; nach weiteren Erhöhungen gemäß dem IPC in den folgenden Jahren wäre ab April 2015 ein monatlicher Mietzins von 590 Euro zu entrichten.
Diese jährliche Mieterhöhung ist gesetzlich vorgesehen und bedarf keiner Nennung im Mietvertrag. Damit die Erhöhung nach dem IPC für den Mieter verbindlich ist, bedarf es jedoch einer entsprechenden Mitteilung durch den Vermieter, die dem Mieter im laufenden Monat vor der beabsichtigten Mieterhöhung zugehen muss. Der Vermieter darf vom Mieter also erst dann die erhöhte Miete fordern, wenn er dies im vorangegangenen Kalendermonat angekündigt hatte.
Nach Ablauf einer fünfjährigen Mietzeit sieht das spanische Recht hinsichtlich der Mieterhöhung zusätzlich eine Besonderheit vor. Enthält der Mietvertrag eine Öffnungsklausel, wonach der Mietzins nach 5-jähriger Mietzeit von den Parteien neu verhandelt oder vom Vermieter neu festgesetzt wird, so kann im Rahmen dieser Abmachung die Höhe der Miete neu bestimmt werden. Auch eine Erhöhung um 50 % kann dabei unter Umständen zulässig und gültig sein.
Gibt es keine Öffnungsklausel und enthält der Mietvertrag auch sonst keine Regelung zur Miete nach fünfjähriger Mietzeit, so ist auch weiterhin lediglich die jährliche Mieterhöhung nach dem IPC möglich. Davon unabhängig gilt: Werden an der Wohnung vom Eigentümer Verbesserungsarbeiten vorgenommen, so ist nach fünfjähriger Mietzeit eine entsprechende Mieterhöhung um bis zu maximal 20 % zulässig.
Die monatliche Miete ist bis zum siebten Tag des jeweiligen Kalendermonats zu zahlen, soweit im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Ist laut Vertrag die Miete beispielsweise am dritten Tag des Monats zu zahlen, so ist diese Abmachung gültig und nicht die gesetzliche 7.Tag- Regelung.
Soweit keine anderweitige Vereinbarung getroffen wurde, ist die Miete in bar in der gemieteten Wohnung zu zahlen. Der Vermieter hat dem Mieter bei Barzahlung einen entsprechenden Zahlungsbeleg auszustellen.
Was die Verantwortlichkeit für die Garten- und Pool pflege betrifft, ist zu differenzieren:
Werden die Außenanlagen als Teil der angemieteten Wohnung vom Mietvertrag erfasst, wie dies z. B. bei dem Garten eines Einfamilienhauses der Fall ist, so ist grundsätzlich der Mieter für die Pflege und Instandhaltung auch dieser Außenanlagen verantwortlich. Dazu gehören vor allem die Rasen- und Pflanzenpflege sowie die Säuberung des Pools. Kleinere Reparaturen von Schäden, die durch die tägliche Verwendung und Abnutzung entstehen, hat der Mieter vorzunehmen und zu bezahlen. Jede größere Reparatur, die zum Erhalt des Mietobjekts notwendig ist, z. B. der Austausch einer defekten Pool-Pumpe, ist vom Vermieter zu tragen.
Anders liegt der Fall, wenn ein Apartment in einer Wohnanlage gemietet wird, in der sich eine Vielzahl von Bewohnern die Außenanlagen teilen. Die Verantwortung für die Gemeinschaftsanlagen trägt dann die Eigentümergemeinschaft, die gemeinhin Dritte mit der Pflege von Pool, Garten etc. beauftragen wird. Die Kosten dafür können je nach Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden.
MIETREFORM AUF DEN WEG GEBRACHT !
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Um den Mietmarkt zu beleben, hat die Regierung Ende Mai 2012 eine Mietreform verabschiedet. die beinhaltet eine Reihe von Neuregelungen, die die Rechte der Vermieter stärken. So wird die Pflichtdauer eines Mietvertrags von fünf auf drei Jahre reduziert. Die automatische Verlängerung des Vertrags, die bislang drei Jahre betrug, schmilzt auf ein Jahr.
Unabhängig von der Vertragsdauer kann der Mieter künftig jederzeit kündigen. Die Kündigungszeit beträgt einen Monat. Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen und muss dies zwei Monate vorher mitteilen. Bislang musste eine Eigenbedarfsregelung im Vertrag festgehalten werden.
Der Mieter hat nur noch eine Frist von 10 Tagen , um die Miete zu zahlen. Mieterhöhungen, die sich bislang an der Inflationsrate orientierten, sind nunmehr zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbar. Bislang leben nur 17 Prozent der Spanier in einem Mietverhältnis.
Autorin:
Julia Seuberlich
Rechtsanwältin & Abogada
Tätig in der Sozietät Martínez, Marco, Beuthner & Botía
Murcia / Puerto de Mazarrón
Tel.: 968 33 20 68
Fax: 968 33 20 69
E-Mail: seuberlich@mmb.es
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