Immobilienkrise erreicht Spanien
Überangebot und steigende Zinsen würgen den Häuserboom ab
Martin Dahms
MADRID. Javier Usua und Ruth Graneda sind nicht einmal aus dem Auto ausgestiegen. Schon im Vorbeifahren bekamen sie angesichts der menschenleeren Straßen und der Betonblöcke in den neuen Madrider Vorstadtsiedlungen Sanchinarro und Las Tablas eine Gänsehaut. „Wir wollten Wohnungen ansehen, und dann so etwas: Geisterstädte“, sagt Usua, ein 27-jähriger Taxifahrer. „Von dort hätten wir Kilometer fahren müssen, um eine Scheibe Brot oder Zigaretten zu kaufen. Da haben wir umgedreht.“ Die Siedlungen am Stadtrand der Hauptstadt machen es offensichtlich: Am spanischen Wohnungsmarkt herrscht eine Schwemme. „Inoffiziell fallen die Immobilienpreise bereits“, sagt Gonzalo Bernardos, Professor für Volkswirtschaft an der Universität Barcelona.
Nicht nur Sonnenhungrige
Nicht nur in den USA, auch in Europa geht es mit den Märkten für Wohneigentum abwärts. Dies gilt besonders für Spanien. Dabei ging es so lange gut. Seit das Wohnungsbauministerium 1992 begann, die Hauspreise aufzuzeichnen, kannte der Markt nur eine Richtung: aufwärts. Allein seit 1998 haben sich die Preise für Wohnungen mehr als verdoppelt. Im vergangenen Jahr sind hier Baugenehmigungen für 860 000 neue Wohnungen erteilt worden, ungefähr so viele wie in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zusammen. Anders als es das Klischee will, sind für die Nachfrage nur zum geringsten Teil sonnensuchende Nordeuropäer verantwortlich. Die meisten Käufer sind Einheimische.
Die Spanier sind verrückt nach Immobilienbesitz. 84 Prozent von ihnen leben in den eigenen vier Wänden, und Wohnungen oder Häuser gelten als sichere Geldanlage. Getrieben wurde der Bauboom auch durch billige Hypothekenkredite. Mit der Einführung des Euro fielen die Zinsen von rund 15 Prozent auf nur noch drei Prozent und lagen zeitweise unter der Inflationsrate. Mit der Nachfrage stiegen die Preise – in zehn Jahren um 170 Prozent.
Doch nun herrscht Überangebot. 2006 lag die Bautätigkeit laut Finanzministerium rund 40 Prozent über der jährlichen Nachfrage. Dazu kommen die steigenden Zinsen in Europa, die Kredite verteuern. Das trifft die Spanier unmittelbar, denn 96 Prozent ihrer Hypotheken werden variabel verzinst. In den USA sind es nur zwölf Prozent.
Bernardos schätzt, dass die Preise für neue und bestehende Häuser bis Ende 2009 um 20 Prozent zurückgehen werden. Damit dürften viele Hauseigentümer ein Problem bekommen. Denn sie können ihre Immobilie bei den spanischen Banken mit bis zu 100 Prozent des Schätzwertes beleihen – und dies bedeutet, dass selbst ein geringer Rückgang der Preise die Quote der Zwangsversteigerungen in die Höhe treiben wird. Damit drohen Spanien dieselben Probleme wie den USA, wo die Krise am Häusermarkt bereits ins zweite Jahr geht. Die Abkühlung dürfte zu einer höheren Ausfallrate bei Hypothekendarlehen führen, da sich die Kredite schwerer umschulden lassen. Was die Situation in Spanien zusätzlich verschärft: Die Hauspreise basieren auf Schätzwerten, nicht auf tatsächlichen Verkaufspreisen – und die Gutachter geben den Wert oft zu hoch an. „Jeder weiß, dass Gutachten mehr Dichtung als Wahrheit sind“, sagt Jesus Encinar, Chef und Gründer der Webseite Idealista.com, die die Hauspreise in Madrid, Barcelona und Valencia beobachtet. „Banker haben mich gefragt, warum ich mich überhaupt darum schere, dass die Bewertungen überhöht sind. Schließlich würden sie in Zukunft irgendwann stimmen.“
Berliner Zeitung, 20.07.2007
www.berlinonline.de
Martin Dahms
MADRID. Javier Usua und Ruth Graneda sind nicht einmal aus dem Auto ausgestiegen. Schon im Vorbeifahren bekamen sie angesichts der menschenleeren Straßen und der Betonblöcke in den neuen Madrider Vorstadtsiedlungen Sanchinarro und Las Tablas eine Gänsehaut. „Wir wollten Wohnungen ansehen, und dann so etwas: Geisterstädte“, sagt Usua, ein 27-jähriger Taxifahrer. „Von dort hätten wir Kilometer fahren müssen, um eine Scheibe Brot oder Zigaretten zu kaufen. Da haben wir umgedreht.“ Die Siedlungen am Stadtrand der Hauptstadt machen es offensichtlich: Am spanischen Wohnungsmarkt herrscht eine Schwemme. „Inoffiziell fallen die Immobilienpreise bereits“, sagt Gonzalo Bernardos, Professor für Volkswirtschaft an der Universität Barcelona.
Nicht nur Sonnenhungrige
Nicht nur in den USA, auch in Europa geht es mit den Märkten für Wohneigentum abwärts. Dies gilt besonders für Spanien. Dabei ging es so lange gut. Seit das Wohnungsbauministerium 1992 begann, die Hauspreise aufzuzeichnen, kannte der Markt nur eine Richtung: aufwärts. Allein seit 1998 haben sich die Preise für Wohnungen mehr als verdoppelt. Im vergangenen Jahr sind hier Baugenehmigungen für 860 000 neue Wohnungen erteilt worden, ungefähr so viele wie in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zusammen. Anders als es das Klischee will, sind für die Nachfrage nur zum geringsten Teil sonnensuchende Nordeuropäer verantwortlich. Die meisten Käufer sind Einheimische.
Die Spanier sind verrückt nach Immobilienbesitz. 84 Prozent von ihnen leben in den eigenen vier Wänden, und Wohnungen oder Häuser gelten als sichere Geldanlage. Getrieben wurde der Bauboom auch durch billige Hypothekenkredite. Mit der Einführung des Euro fielen die Zinsen von rund 15 Prozent auf nur noch drei Prozent und lagen zeitweise unter der Inflationsrate. Mit der Nachfrage stiegen die Preise – in zehn Jahren um 170 Prozent.
Doch nun herrscht Überangebot. 2006 lag die Bautätigkeit laut Finanzministerium rund 40 Prozent über der jährlichen Nachfrage. Dazu kommen die steigenden Zinsen in Europa, die Kredite verteuern. Das trifft die Spanier unmittelbar, denn 96 Prozent ihrer Hypotheken werden variabel verzinst. In den USA sind es nur zwölf Prozent.
Bernardos schätzt, dass die Preise für neue und bestehende Häuser bis Ende 2009 um 20 Prozent zurückgehen werden. Damit dürften viele Hauseigentümer ein Problem bekommen. Denn sie können ihre Immobilie bei den spanischen Banken mit bis zu 100 Prozent des Schätzwertes beleihen – und dies bedeutet, dass selbst ein geringer Rückgang der Preise die Quote der Zwangsversteigerungen in die Höhe treiben wird. Damit drohen Spanien dieselben Probleme wie den USA, wo die Krise am Häusermarkt bereits ins zweite Jahr geht. Die Abkühlung dürfte zu einer höheren Ausfallrate bei Hypothekendarlehen führen, da sich die Kredite schwerer umschulden lassen. Was die Situation in Spanien zusätzlich verschärft: Die Hauspreise basieren auf Schätzwerten, nicht auf tatsächlichen Verkaufspreisen – und die Gutachter geben den Wert oft zu hoch an. „Jeder weiß, dass Gutachten mehr Dichtung als Wahrheit sind“, sagt Jesus Encinar, Chef und Gründer der Webseite Idealista.com, die die Hauspreise in Madrid, Barcelona und Valencia beobachtet. „Banker haben mich gefragt, warum ich mich überhaupt darum schere, dass die Bewertungen überhöht sind. Schließlich würden sie in Zukunft irgendwann stimmen.“
Berliner Zeitung, 20.07.2007
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