Das spanische Grundbuch – El Registro de la Propiedad

Die Bemerkung eines deutschen Besitzers eines spanischen Hauses, „das komme ihm alles spanisch vor“, bezog sich nicht auf den Baustil seiner mit weiß gekalkten Hufeisenbögen geschmückten Veranda, sondern auf das Buch, in dem sich die Eintragung seines Grundbesitzes befand. Das Grundbuch, oder wie es in Spanien heißt: Registro de la Propiedad.

Wer wissen will, ob das ihn betreffende Grundbuchblatt – was Hypotheken oder andere Belastungen betrifft – ein „unbeschriebenes Blatt“ ist, sollte nach dem Rechten sehen oder einen Grundbuchauszug anfordern. (Nota simple informativa). Fast noch wichtiger ist es, sich vor einem Kaufvertragsabschluss danach zu erkundigen, ob der Verkäufer tatsächlich auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Das braucht durchaus nicht immer der Fall zu sein, da die Eintragung des Eigentumsrechts im spanischen Grundbuch grundsätzlich keine rechtsbegründende Wirkung hat; der tatsächliche Eigentümer braucht also mit dem im Grundbuch eingetragenen nicht identisch zu sein. Gleichwohl kommt der Eintragung des Verkäufers im Grundbuch als Eigentümer eine hohe Bedeutung zu: Der Erwerber eines dinglichen Rechts, das im Grundbuch eingetragen ist, kann sich aufgrund der vermuteten Richtigkeit der Grundbucheintragungen auf das verlassen, was das Register an Eintragungen enthält.

Die Juristen nennen das „Schutz des guten Glaubens an die Richtigkeit der Eintragung“. Dieser sogenannte „Gutglaubensschutz“ bezieht sich hingegen nicht auf die Größe oder Lage des Grundstücks, sondern allein auf die im Grundbuch näher bezeichneten Rechte und Belastungen. Das bedeutet praktisch, dass derjenige, der vom wirklichen, nicht aber im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erwirbt, kein Eigentum erwirbt, wenn ein anderer im guten Glauben an das Eigentum des im Grundbuch eingetragenen einen Kaufvertrag abschließt und aufgrund dessen im Grundbuch eingetragen wird. 

Aus Gründen des Verkehrsschutzes soll man sich auf das verlassen können, was öffentliche Register enthalten. Möchte man etwas über ein bestimmtes Grundstück in Erfahrung bringen, so wendet man sich unter Angabe der genauen Grundbuchbezeichnung, d.h. der Grundstücksnummer, Grundbuchzahl, Band und Seite des Grundbuchs, an das zuständige Grundbuchamt. Die genaue Grundbuchbezeichnung sollte aus jedem notariellen Kaufvertrag; der Escritura Publica, hervorgehen.

Das spanische Grundbuch weist nicht wie etwa das deutsche – drei übersichtliche Abteilungen auf, in die jeweils nur ganz bestimmte Rechte eingetragen werden dürfen. Es ist vielmehr so, dass besondere Abteilungen nicht vorhanden sind und man schon einen geschulten Blick haben muss, um Eigentumsrechte, Hypotheken, Vormerkungen und Belastungen feststellen zu können. Sämtliche Eintragungen werden nacheinander eingetragen, wobei der Grundsatz gilt: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.“ Wird etwa eine Hypothekenbestellung um 10.00 Uhr dem Grundbuchamt eingereicht, eine zweite erst um 10.30 Uhr, so ist die zweite auch dann nachrangig, wenn dem Hypothekengläubiger das Recht zeitlich vorher eingeräumt worden war.