Eigentlich sollte ja alles klar sein nach dem Abschluss des privaten Immobileinkaufvertrages in Spanien – aber weit gefehlt. Oft beginnen die Probleme gerade erst in dieser Phase. Krisenmanagement ist dann gefragt.
Nun, was sind die Knackpunkte?
Welcher „offizielle“ Preis soll nun im Notarvertrag eingetragen werden? Wer hat die Notarkosten und wer die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs von Grund und Boden zu zahlen?
Oft stellt sich heraus, dass nicht alle Gebäudeteile im Grundbuch eingetragen sind.
Auf Käuferseite erwägt man wegen des Geschäftsrisikos plötzlich nur einen Ehegatten oder gar Kinder oder Enkel ins Grundbuch eintragen zu lassen. Wie ist dann der andere Ehegatte bei einer Scheidung gesichert?
Muss der Kaufpreis in Spanien beim Notar bezahlt werden?
Lauter Fragen ohne Antworten. Das schafft zwar Problembewusstsein, aber auch Unzufriedenheit. Da hilft natürlich auch die pauschale Formel „Es kommt auf den Einzelfall an“ nicht viel weiter, obgleich hierin natürlich viel Wahrheit liegt. Also die Antworten:
- 15 % Unterdeklarierung des Kaufpreises werden im Regelfall nicht beanstande
- Die Unterdeklarierung hilft dem Verkäufer und schadet oft dem Käufer
- Die kommunale Bodenwertzuwachssteuer trägt nachdem Gesetz der Verkäufer, in der Vertragspraxis oft der Käufer
- Nicht ins Grundbuch eingetragene Gebäudeteile verlangen eine zusätzliche vertragliche Absicherung des Käufers
- Wer mitfinanziert und nicht Eigentümer wird, dem sollte zumindest notarielle ein Mitniessbrauchsrecht eingeräumt werden
- Noch genügt es, wenn der Verkäufer im notariellen Verrag bestätigt, den Kaufpreis bereits, - z.B. im Ausland -, erhalten zu haben
Es gibt allerdings noch einen weiteren Grund, warum der Notartermin beim Kaufvertragsabschluss oft zu einem mehrstündigen Stress ausartet, von den sprachlichen Verständigungsschwierigkeiten und daraus oft resultierendem Argwohn mal abgesehen:
Das Notariat stellt die Vertragsvorlage oft erst fertig, wenn die Parteien schon zum Termin erschienen sind, es sind noch mitgebrachte Dokumenteninhalte einzuarbeiten.
Das ist ein deutscher Immobilienkäufer nicht gewohnt. Schnell kommt der Gedanke, dass wohl der Anwalt seine Vorbereitungsarbeiten nur unvollständig getätigt habe.
Autor: Günter Menth, Rechtsanwalt - http://www.copp-menth.de/
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