|
Immer hören wir wieder von Fällen, in denen Hauskäufe oder Verkäufe schnell mal an einem Wochenende über den Tisch gingen. Das kann gut gehen, aber oft genug, geht es eben nicht gut. Unterschreiben Sie keine Verträge, die Sie schon auf Grund der Sprachbarriere, nicht verstehen.
Sie können der Verkäuferseite meistens vertrauen, aber gehen Sie auf Nummer sicher und beauftragen Sie einen eigenen Übersetzer oder zumindest jemand, der der Sprache mächtig ist. Das Honorar welches Sie für Fachleute zahlen müssen, ist in der Regel gut investiertes Geld.
Nach oben
Seien Sie vorsichtig! In Spanien gelten andere Gesetze. Der privatschriftliche Kaufvertrag ist gleichzusetzen mit einem Vorvertrag. Der Contrato Privado ist absolut rechtsgültig. Sie sind per Unterschrift bereits Eigentümer der Immobilie, wobei hierbei zu vermerken ist, dass Sie Ihre Eigentumsrechte durch eine notarielle Beurkundung sichern lassen müssen. Erst danach (Escritura de Compraventa) können Sie sich im Grundbuch eintragen lassen, so dass Ihre Werte gesichert sind.
Nach oben
Die vor einem Notar erstellte Urkunde nennt man Escritura de Compraventa, der öffentliche Kaufvertrag, der das Rechtsgeschäft jedoch nur notariell bestätigt. Über den Notar und die Escritura werden die Eigentumsrechte im „Registro de la Propiedad“ /Grundbuchamt gesichert.
Diese Sicherung empfiehlt sich sowohl bei einem Grundstückskauf mit späterem Hausbau als auch bei dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie. Nur wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen, können etwaige Gläubiger des Vorbesitzers keine Forderungen mehr ins Grundbuch eintragen lassen.
Nach oben
Ein Notar hat die Pflicht zur Grundbucheinsicht vor Beurkundung — nicht aber jedoch, zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit eines Vertrages, inwieweit ein Grundstück erschlossen ist, oder ob ggfs. Enteignungen wegen Bauplannormen drohen o.ä.
Ein Notar ersetzt in keinem Fall den Rechtsanwalt (Abogado). Sie müssen in keinem Fall den Notar des Verkäufers nehmen, wenn Sie nicht wollen, Sie können sich Ihren Notar immer selbst aussuchen.
Nach oben
Sie treffen sich mit einem Immobilienverkäufer beim Notar. Sie wollen die Kaufurkunde ausstellen lassen und unterzeichnen. Auf einmal verlässt der Notar den Raum. Man zahlt einen Großteil des abgemachten Betrages bar - schwarz. Der Notar kommt zurück und der „Restbetrag“ wird in die Urkunde eingetragen. Die Transaktion ist verbrieft.
Diese Unterschlagung von zu besteuerndem Geld nennt man Unterverbriefung. Diese Methode ist in Spanien seit Jahrzehnten gängig, doch deshalb nicht legal. Der Notar weiß von nichts und die Parteien sind verpflichtet die richtigen Daten anzugeben. Das heißt im Falle einer Prüfung des Kaufes liegt die Schuld bei Käufer und Verkäufer.
Nach oben
Im Gegensatz zu Deutschland zahlt hier in der Regel der Verkäufer einer Immobilie die Courtage. Es gibt keine vorgeschriebenen Höchstgrenzen — nur Richtwerte.
In letzter Zeit hat sich die Courtage wieder bei ca. 5% eingependelt. Viele Vermittler lassen sich Ihre Tätigkeit aber noch mit 10% und mehr honorieren. Auch hier lohnt sich ein Preisvergleich. Letztendlich wird dieser Betrag in den Verkaufspreis „verpackt“.
Nach oben
Auch wenn Sie über einen Vermittler kaufen, der alles für Sie erledigt, lassen Sie das Objekt von einem Sachverständigen prüfen. Es gibt allzu oft versteckte Mängel, die nicht auf den ersten Blick erkennbar sind. Sie sollten auch auf jeden Fall Einsicht in das Grundbuch nehmen können. Lassen Sie sich zumindest einen Grundbuchauszug und die Original - Escritura zeigen.
Sie sollten überprüfen können, ob die Grundsteuer und die Gemeindeabgaben für die vergangenen fünf Jahre vom Verkäufer gezahlt worden sind. Nachdem diese Forderungen erst nach Pfändungsbeschluss im Grundbuch auftauchen, wäre es in Ihrem Interesse, wenn Sie sich die Zahlungsbelege vom Käufer zeigen lassen. Sonst haften Sie für die zurückliegenden fünf Jahre und müssen wohl oder übel, die noch ausstehenden Beträge zahlen.
Auch Strom, Gas, Wasser, Telefon sollten vom Verkäufer bezahlt worden sein. Eine Absicherung Ihrerseits wäre auch der Einblick in die vorliegende Baugenehmigung und in die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Je mehr Unterlagen Sie überprüfen können, umso besser für Sie.
Nach oben
Als Immobilienkäufer sollten Sie sich bei dem zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) einen Grundbuchauszug (eine Nota Simple) besorgen, der Ihnen Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen gibt.
Nach oben
Bei einem Ersterwerb von Wohnung oder Bungalow in einer Urbanisation lassen Sie sich die notarielle Neubauerklärung (Escritura de Obra Nueva) und die Statuten zur Regelung der Eigentümergemeinschaft zueigen und besorgen Sie sich einen Grundbuchauszug. Sie zahlen immer mit für das Gemeinschaftseigentum.
Achten Sie ebenfalls darauf, dass der Vorbesitzer nicht mit seinen Zahlungen im Rückstand ist.!!
Nach oben
Vergessen Sie nie zu fragen, ob es sich bei dem Preis für die Immobilie um den Endpreis handelt. Meistens wird verschwiegen, dass noch die Mehrwertsteuer oder die Grunderwerbsteuer zugerechnet werden muss. Außerdem fallen Notargebühren an, Beurkundungssteuer für die Erstellung der öffentlichen Kaufurkunde und Grundbuchregisterkosten.
Nach oben
Die Quadratmeter die Sie hier in Spanien angegeben bekommen, beziehen sich immer auf die Bruttogeschossfläche. D.h. hier wird von Außenwand zu Außenwand gemessen, was bedeutet, dass die überbaute Konstruktionsfläche angegeben wird.
Um die reine Wohnfläche, also die netto Wohnfläche zu errechnen, müssen Sie in der Regel 25 bis 40% abziehen. Bei Wohnungen wird auch noch die Gemeinschaftsfläche (z.B. Flure) mit einberechnet. Im Klartext bedeutet dass, von einer 100 qm Wohnung bleiben effektive 60 qm Nettonutzfläche übrig.
Wobei diese Berechnung in Spanien gesetzlich korrekt ist. Man muss es nur wissen.
Nach oben
Hier scheint wirklich nicht nur die Sonne. Auch wenn Sie im Januar bei strahlendem Sonnenschein Ihr neues Domizil besichtigen sollten, lassen Sie sich nicht täuschen.
Wir haben auch hier an der Küste Temperaturen die bei wenigen Graden über Null liegen können. Heizung oder Klima-Anlage, Isolierglasfenster und gute elektrische Installationen (mindestens 8,8 kw) sind hier kein Luxus, sondern ein Muss!
Nach oben
Hausverwaltung, Garten- und Schwimmbadpflege sind meistens Positionen, die unumgänglich sind, wenn Sie Ihre Immobilie nicht ständig bewohnen. Fast alle Vermittler oder Konstruktionsfirmen bieten diesen Service auch an. Vergleichen Sie die Preise und erkundigen Sie sich auch in Ihrer Nachbarschaft. Es lohnt sich!
Nach oben
Wenn möglich, versuchen Sie die Zahlungsmodalitäten so zu gestalten, dass Sie nach Baufortschritt zahlen. Das bedingt allerdings, dass Sie als Eigentümer schon im Grundbuch eingetragen sind.
Eine Bankbürgschaft (Aval) gibt Käufer und Verkäufer die notwendige Sicherheit. Versuchen Sie in mindestens 6 Raten und nicht in 3 Raten zu zahlen. Sie müssen dann mit zu großen Summen in Vorleistung gehen, das hat schon mancher Bauherr bitter bereuen müssen.
Nach oben
Auch als Nichtresident gewähren viele Banken mittlerweile Hypotheken. Die Finanzierungssummen variieren zwischen 50 und 80% des nach der Schätzung ermittelten Wertes. Sie sehen, ohne Eigenkapital ist ein Kauf nicht möglich. Außer Bank-, Notar- und Grundbuchkosten für die Hypothekenbestellung müssen 0,5% Beurkundungssteuer abgeführt werden. Alle anfallenden Kosten zusammengerechnet, liegt man bei ca. 10% .
Nach oben
Auch wenn Sie anderes hören — achten Sie darauf, dass Ihre Immobilie sehr wohl Strom und Wasseranschluss hat. Bei vielen ländlichen Immobilien, bei denen diese Voraussetzungen nicht geschaffen sind, vergessen Sie nicht, Kosten für entsprechende Wasserdepots und Generatoren mit einzukalkulieren.
Wenn dann der Bereich doch einmal erschlossen werden sollte, in dem Ihre Immobilie liegt, müssen Sie wissen, dass eine Menge Kosten auf Sie zukommen werden.
Wichtig ist auch zu überprüfen, ob bei ländlichen oder abgelegenen Grundstücke evtl. vorhandene Wasser - oder Elektrizitätsanschlüsse auch tatsächlich von einer Gesellschaft sind und nicht etwa von einem Nachbarn abgezapft werden oder von einem Privatanbieter installiert worden sind.
Autorin: Rita Mayers
Auch der Verkauf einer Immobilie will gut vorbereitet sein. Warum besteht diese Notwendigkeit?
Nun ein Haus mit Mängeln verkauft sich schlecht unter Preis oder überhaupt nicht. Hierbei ist nicht nur an offensichtliche Baumängel, - wie beispielsweise ein undichtes Dach -, zu denken. Ein weites Feld sind hier die in der Rechtspraxis häufig auftauchenden sogenannten "Rechtsmängel".
Hierzu einige Beispiele: - Die im Grundbuch eingetragene Grundstücksgröße ist unzutreffend
- Im Grundbuch stehen noch die Voreigentümer
- Frühere Hypothekenbelastungen oder Nießbrauchsrechte sind noch nicht gelöscht
- Die Immobilie ist aktuell noch vermietet
- Frühere Erweiterungsbauten sind noch nicht im spanischen Grundbuch eingetragen
Bestehen nun derartige Rechtsmängel ohne dass diese vorab beseitigt oder bewältigt wurden, führt dies jedenfalls zu überproportionalen Preisabschlägen oder aber zu Gewährleistungs- und Rücktrittsansprüche der Käuferseite.
Oft ist die Immobilie dann schlicht unverkäuflich. Mitunter wird man sich dessen erst gewahr wenn ihnen ein seriöser Makler sachte mitteilt, dass ihre Immobilie im aktuellen Zustand schlicht unverkäuflich ist und dieser erst nach entsprechender Sanierung von Sach- und Rechtsmängeln ihre Finca in seine Verkaufsangebotsliste aufnimmt.
Auch eine erbrechtliche Rechtsnachfolge muss vor oder spätestens zeitgleich mit dem Verkauf abgewickelt und die Erben in das spanische Grundbuch eingetragen sein..
Neben dieser Thematik der Mängelfeststellung und Mängelsanierung hat die Verkaufsreife auch Aspekte der vorausschauenden Steuergestaltung zu berücksichtigen.
Vom Anwaltsexperten gilt es hier u.a. folgende Fragestellungen durchzuchecken: - Führt eine taktische Erbausschlagung zu höheren Freibeträgen?
- Kann der Steuerwohnsitz des Vererbers steuermindernd geltend gemacht werden?
- Welcher Verkaufspreis respektive welche Wertangabe bei der Erbschaftsannahme optimiert/reduziert die gesamte Steuerbelastung?
- Kann durch Hypothekenbelastung oder Ausgabennachweise die Verkaufsgewinnsteuer reduziert werden?
- Gibt es einen steuergünstigeren Verkaufszeitpunkt? Dies kann sowohl bei Änderungen in der Steuergesetzgebung wie bei "Verjährung" der Illegalität von früheren Bauten der Fall sein.
Im Rahmen der Thematik der Verkaufsreife wird man gegebenenfalls weiterhin im Zusammenwirken mit Makler und Architekten zu prüfen haben ob Renovierungs- oder Ergänzungsbaumassnahmen den erzielbaren Verkaufspreis signifikant erhöhen.
In der Praxis bedeutet dies in Vorbereitung der Verkaufsreife eine Prüfung von Baurechtssituation und rentabler Investitionen vorzunehmen.
Mitunter ergibt sich dabei, dass der Bau eines Schwimmbades den Verkaufspreis um ein mehrfaches des hierfür notwendigen Investitionsbetrages erhöht.
Derartige den Verkaufspreis erhöhende Investitionen gilt es also entweder vorab selbst zu realisieren oder aber die Machbarkeit mit Kostenrahmen klar zu belegen.
Wird vor dem notariellen Verkaufsvertrag bereits eine privatrechtliche Bindung durch den Verkäufer, und sei es auch nur per Optionsvertrag, eingegangen, gilt es diesen naturgemäß für den Verkäufer wasserdicht, also rechtssicher, zu gestalten.
Eine Information der
Anwaltskanzlei Menth
e-mail: info@erbrechtskanzlei-spanien.de
weitere Rechts- und Praxistipps:
www.erbrechtskanzlei-spanien.de
Nach oben
|
