Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb in Spanien

1. Es gilt spanisches Recht für Kaufverträge, die als Gegenstand eine Immobilie haben, die in spanischem Hoheitsgebiet liegt. Deshalb sind auch mündliche und privatschriftliche Vor- und Kaufverträge über Immobilien nach Artikel 1278, 1280 CC rechtsverbindlich.

2. Der spanische Notar beurkundet nur und gibt keine Rechtsberatung zugunsten einer Partei. Die Notarkosten berechnen sich bei Kaufverträgen nach einem wertabhängigen Promille-Anteil, der beim steigenden Wert abnimmt. Die Bandbreite erstreckt sich von 0,3 bis 4,5 Promille. Der Kaufvertrag sollte von einem Rechtsanwalt vorformuliert werden. Erbrechtliche, steuerrechtliche und familienrechtliche Regelungen können so zu Ihren Gunsten in die Vertragsgestaltung eingebracht werden. Ebenso wird Ihr Rechtsberater das Grundbuch einsehen und die Kaufpreiszahlung abwickeln. Diese sollte nicht vor Kaufvertragsabschluss geleistet werden und steuerliche Einbehalte für den Verkäufer müssen beachtet werden.

3. Mit Unterschrift des notariellen Kaufvertrags geht nach Artikel 1462 CC das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über.

4. Die notarielle Kaufvertragsurkunde wird beim Grundbuchamt vorgelegt und die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer beantragt. In der Regel ist dort sechs Prozent ITP (Grunderwerbssteuer) zu zahlen. Bei neuen Immobilien fällt statt sechs Prozent ITP die Mehrwertsteuer und die Dokumentensteuer an, die regional unterschiedlich sind. Die Gebühren des Grundbuchamtes richten sich genauso wie die Notarkosten nach dem Kaufpreiswert (0,2 bis 1,75 Promille).

5. Nach der Eintragung im Grundbuch sind Sie rechtlich geschützter Eigentümer Ihrer Traumimmobilie.

6. Zu guter Letzt wird Ihr Rechtsberater noch Grundsteuer, Wasser- , Strom- und Abfallgebühren auf Sie ummelden, sowie den Antrag auf Begleichung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer stellen. Die Einzahlung der fünf Prozent, einbehalten von der an den Verkäufer bezahlten Kaufpreissumme, ist innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift des Kaufvertrages bei dem Notar beim spanischen Finanzamt einzubezahlen.

TIP: Die häufige Unsitte der Immobilienmakler, den Kaufpreis in notariellen Kaufvertragsurkunde unterzubewerten, ist für den Käufer nur von Nachteil. Ist dieser Wert niedriger als der Marktwert, wird die Steuerbehörde den Wert festsetzen und nach ca. zwei Jahren die zuwenig gezahlte Grunderwerbsteuer nachfordern, und zwar mit Verzugszinsen.

05/07/04

Autor: Dietmar Luickhardt, Rechtsanwalt (Deutschland; Teneriffa) – www.anwalt-aktiv.de

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