Die Regierung hat noch einmal zugunsten der Wohnungseigentümer das Mietrecht geändert. Ziel der Gesetzesnovelle ist es, angesichts der enormen Zahl an leerstehenden Wohnungen den Mietmarkt in Spanien endlich zu beleben. Etwas, was trotz aller gesetzlichen Maßnahmen in jüngerer Vergangenheit nicht recht gelingen will.

So ist seit 28. Dezember 2009 eine Neuregelung in Kraft, die es Vermietern möglich macht, säumige Mieter noch schneller loszuwerden. Nach dem bisherigen Mietrecht reichte ohnehin schon ein Mietrückstand von zwei Monaten in Folge, um die Räumung per Gerichtsbeschluss in die Wege zu leiten. Jetzt ist der "Expressrausschmiss" eingeführt worden: Ist der Mieter einmal die Monatsmiete schuldig geblieben, können nun bereits im Wiederholungsfall die nötigen juristischen Schritte unternommen werden.

Darüber hinaus macht die Mietrechtsreform Schluss mit einer Reihe von Gesetzinhalten zum Schutz säumiger Mieter. Auch wurden bestimmte Fristen verkürzt, um den Prozess einer Räumungsklage zu beschleunigen. Allerdings bezweifeln Rechtsexperten angesichts der Überlastung der Gerichte, ass die Mietrechtsreform auch tatsächlich den gewünschten Effekt erzielt.

Politisch stieß die weitere Schmälerung des Mieterschutzes auch auf Zustimmung der Oposition. so stimmten im Parlament nur die beiden Linksparteien IU und ERC gegen die Gesetzesreform. Ähnlich wie sie sehen auch die Sozialverbände die Novelle kritisch: Gerade in Zeiten einer Wirtschaftskrise sei eine Verschärfung des Mietrechts zulasten der Mieter unangebracht, hieß es in einer Stellungnahme.

Einhellig begruesst wurde die Neuregelung unterdessen von den grossen Immobilienfirmen.  Nach Angaben des Wohnungsbauministeriums sind in Spanien rund 1,8 Millionen Erstwohnungen vermietet. Das entspreche lediglich elf Prozent des derzeitigen Gesamtwohnungsangebots. In vielen anderen europäischen Ländern beträgt der Anteil an Mietwohnungen laut Ministerium im Schnitt etwa 40 Prozent. In Ländern wie Holland oder Italien würden sogar 46 Prozent der Bevölkerung zur Miete wohnen.

"Wer seine Miete nicht pünktlich zahlt , muss mit Kündigung rechnen. Der Oberste Gerichtshof hat in einer Grundsatzentscheidung soeben festgestellt (November 2011), dass das Ausbleiben einer einzigen Monatsmiete den Vermieter zur Kündigung und  zur Räumung berechtigt.

Der Mieter eines Geschäftslokals in Castellon war eine Monatsmiete schuldig geblieben. Der Vermieter erhob daraufhin sofort Räumungsklage. Der Mieter zahlte dann den ausstehenden Betrag nach. In erster und zweiter Instanz wurde die Räumungsklage grundsätzlich abgewiesen. Das Ausbleiben einer Miete sei keine so grundsätzliche Störung des Vertrages, dass es den Vermieter sofort zu dessen Auflösung berechtigte.

Das verwarf der Oberste Gerichtshof. Auch das Fehlen einer einzigen Zahlung berechtigte grundsätzlich zur Kündigung des Vertrages. Im vorliegenden Fall musste der Mieter das Geschäftslokal dennoch nicht räumen: Denn der Mieter ist nach dem spanischen Mietrecht grundsätzlich berechtigt, einmalig durch Nachzahlung der gesamten ausstehenden Miete die Räumung abzuwenden. Dieses Recht entfällt nur unter komplizierten Voraussetzungen, die der Vermieter durch notarielle Zahlungsaufforderung schaffen muss.

Der Vermieter war abaer im vorliegenden Fall von vorneherein einverstanden gewesen; denn er wollte mit seiner Klae auch erreichen, dass diese einmalige Recht des Mieters entfällt und ihm bei der nächsten unpünktlichen Zahlung dann endgültig fristlos gekündigt werden kann. Dies war ihm aber durch die Vorinstanzen verweigert worden.

Der Oberste Gerichtshof betont, dass seine Entscheidung zur Vereinheitlichung der REchtsprechung ergeht und zukünftig auch ein einmaliger Zahlungsausfall grundsätzlich zur Kündigung führt.

Kann der Mieter nicht während des Räumungsverfahrens nachzahlen, muss er die Mietsache verlassen.

In der Praxis empfiehlt es sich für Vermieter also, nicht zu lange mit der Räumungsklage zuzuwarten und auf "Ausreden des Mieters zu vertrauen, sondern gleich zu klagen, da der Mieter beim ersten Verfahren ja ohnehin noch die Chance hat, durch Nachzahlung seinen Vertrag aufrechtzuerhalten.

Viele Vermieter schrecken hiervor jedoch zurück und hoffen, dass der Mieter seinen Zahlungsankündigungen schon nachkommen wird. "

Autor dieses Artikels:  Niels Becker, RA in Denia

RA Niels Becker erreichen Sie auch unter  info@ra-becker.de