Barzahlung beim Hauskauf in Spanien - Wie gehen Sie damit um?

Wer beim erstmaligen Hauskauf in Spanien oder aber beim Verkauf einer geerbten Spanienimmobilie mit einer zumindest teilweisen Barzahlung der Immobilie in Spanien konfrontiert wird, ist, - verständlicherweise -, irritiert.

Mit einer derartigen Abwicklung ist man aus Mitteleuropa nicht vertraut.

Sei es nun dass der Käufer einen Kaufpreisanteil bar bezahlen möchte oder der Verkäufer verlangt, dass ihm vor dem notariellen Kaufvertrag ein Kaufpreisanteil bar übergeben wird und dieser jeweils im notariellen Verkaufsvertrag nicht als Kaufpreisanteil ausgewiesen sein soll.

Der Hintergrund

Dieses Ansinnen wird verständlich wenn man die Möglichkeit mit in Erwägung zieht, dass der Käufer mit teilweisem Barzahlungswunsch diesen Kaufpreisanteil ohne entsprechende steuerliche Einkommensausweisung erzielt haben könnte und damit ohne Nachfragen des Finanzamtes diesen Schwarzgeldanteil wieder in den normalen Wirtschaftskreislauf unterbringen kann.

Nun fällt die Schlussfolgerung auch nicht mehr allzu schwer, dass der teilweise Barbezahlungswunsch des Verkäufers dadurch motiviert sein könnte, dass dieser eine Einkommensbesteuerung auf diesen Gewinnanteil, - Steuersatz 18 % -, vermeiden möchte.

Verkäufer ohne Steuerverkürzung

Faktisch ist der Verkäufer mit zu niedriger Kaufpreisausweisung im notariellen Kaufvertrag in Spanien allerdings oft per Saldo insoweit gar kein Steuerverkürzer, weil er seinerseits die Immobilie zu einem zu niedrig ausgewiesenen notariellen Erwerbspreis erworben hat.

Beispiel: Erwerb des spanischen Ferienhauses auf Mallorca im Jahre 2003 für offizielle 200.000 € bei Barzuzahlung von 60.000 € und Verkaufspreis in 2007 für offizielle 240.000 € und Zuzahlung in bar von 20.000 €.

Tatsächlich hat der Verkäufer dann mit diesem Immobilienverkauf keinerlei Gewinn erzielt und muss gleichwohl einen fiktiven Gewinn von 40.000 € x Steuersatz 18 % versteuern und mithin 7.200 € an den spanischen Staat zahlen.

Sein Versäumnis lag im Jahre 2003 als er eine teilweise Nichtausweisung seines gezahlten Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag akzeptierte.

Seit Dezember 2.006 muss der Notar den konkreten Kaufpreisfluss benennen

Zur Vermeidung von Geldwäschevorgängen aus kriminellen Geschäften und Steuerverkürzungen ist in Spanien seit einiger Zeit vorgeschrieben, den Geldfluss im notariellen Kaufvertrag auszuweisen. Die früher übliche Formel "Der Verkäufer bestätigt den Kaufpreis vom Käufer erhalten zu haben" genügt damit nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen. Gleichwohl bleibt auch damit die teilweise Nichtausweisung eines ergänzend in bar gezahlten Kaufpreisanteil möglich.

Der Bargelderhalt bei Ausweisung auch dieses Zahlungsweges im notariellen Kaufvertrag ist für den Verkäufer relativ unproblematisch

Hier gilt es lediglich höhere Geldtransferkosten bei Überweisung zum endgültigen Empfangskonto oder Probleme bei der Bargeldmitnahme über Landesgrenzen zu vermeiden, da höhere Geldbeträge trotz freiem Kapitalverkehr beim Grenzüberschreiten angezeigt werden müssen.

Bargeldgeschäfte ohne Betragsausweisung im Notarvertrag sollten Sie vermeiden

Neben der Gesetzeswidrigkeit führt dies für den Grundstückserwerber in Spanien zudem zu einem Steuernachteil:

Der anteiligen Einsparung von 6 % oder 7 % Grunderwerbssteuer steht im Wiederverkaufsfall eine höhere Besteuerung des fiktiven Teilgewinnes von 18 % gegenüber. Der Verlust per Saldo beträgt also für den Erwerber 11 % oder 12 % des ergänzenden nicht im Notarvertrag ausgewiesenen Barzahlungsbetrages.

Das Risiko des Unterschreitens des Finanzamt-Kontrollwertes

Weiterhin besteht für den Verkäufer mit Unterverbriefung das Risiko des Unterschreitens des Finanzamt-Kontrollwertes.

Dies hat eine praktisch automatische Nachschätzung des Immobilienwertes durch das spanische Finanzamt mit entsprechender Steuernachzahlung einschliesslich Verzinsung und Strafzuschlägen zur Folge.

Eine Information der

Anwaltskanzlei Menth

e-mail: info@erbrechtskanzlei-spanien.de

weitere Rechts- und Praxistipps:

www.erbrechtskanzlei-spanien.de

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